越秀服務TOD物業管理模式 發展潛力巨大

股訊匯 09:00 2021/06/16

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環顧現時金融市場上已上市的大部分物業管理公司,經營模式及賣點相若,就是所謂的同質化,若非背靠規模大的母公司,很難吸引投資者眼球。然而,計劃招股上市的越秀服務集團有限公司,擁有「地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營」的複合型TOD物業管理營運模式,瞄準藍海市場,具巨大發展潛力。

TOD (Transit-Oriented Development) 顧名思義就是以公共交通為導向的開發,在規劃住宅區或商業區時,使公共交通的使用最大化的規劃設計方式。一般而言,會以公交或地鐵站點為中心、以400至800米為半徑建立中心廣場或城市中心,其特點在於集工作、商業、文化、教育、居住等為一身的「混合用途」,使居民能方便地選用多種出行方式,提高通行效率。對於香港投資者而言,對TOD最熟悉不過,因為香港的鐵路上蓋或沿線物業正是TOD的典範。

根據中國交通運輸部統計數據,截至2020年12月31日,中國共有44個城市開通運營城市軌道交通線路233條,運營里程合共7,545.5公里。單是2020年,中國新增城市軌道交通線路便達39條,新增運營里程1,240公里,較2019年增長20.1%。

洞悉中國城市軌道交通將加速發展,TOD模式已成為發展新趨勢,越秀服務於2020年11月23日以代價人民幣281.7百萬元,收購廣州地鐵旗下的廣州地鐵環境工程67%股權,以及廣州地鐵物業管理67%間接實際股權,令越秀服務成為大灣區甚至全國範圍內為數不多,擁有「地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營」的複合型物業管理公司。

有關收購為越秀服務新增在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋物業等業態,並新增管理面積超過500萬平方米。在車輛段服務中,越秀服務承擔地鐵列車等特種設備清洗等工作,建立起特種設備保潔的技術壁壘,成為開拓同類型業務的核心競爭力。

截至2020年12月31日,越秀服務在大灣區的在管面積達25.3百萬平方米,版圖拓展至19個城市,當中6個位於大灣區,其中包括香港。越秀服務是為數不多在內地和香港均有業務佈局的物管企業。此外,根據中指研究院的統計,就2020 年在管面積的市場份額而言,在提供商業運營服務的物業服務百強企業中,越秀服務排名第七。

越秀服務是百強企業中為數不多擁有TOD經驗的物管公司,這與其股東背景有關。越秀服務背靠三大股東,其中直接控股股東是大灣區領先的房地產發展商越秀地產(0123),在大灣區擁有灣中、灣東、灣西、軌道交通四大平台公司,全面深耕大灣區房地產發展,業務拓展至全國21個重點城市,形成以大灣區為核心,華東、華中、北方和西南的「1+4」區域佈局,土地儲備約2,450萬平方米。截至2020年12月31日,越秀地產單計大灣區擁有的優質總土地儲備已達13.5百萬平方米,於大灣區擁有五大TOD項目, 總建築面積近400萬平方米,為中國最大的TOD項目開發商之一。

至於間接股東越秀集團,是廣州市國資委全資控股的第二大國有產業集團,現已形成以房地產、金融、交通基建、食品為核心的「4+X」現代產業體系。憑藉越秀集團強大的國企背景優勢以及多元化的業務網絡,越秀服務過去成功拓展多個項目,並將持續受益因此而帶來的多業態、多渠道對外拓展機會。

此外,作為越秀地產第二大股東的廣州地鐵於2021年2月入股越秀服務,成為越秀服務戰略投資者。廣州地鐵服務於廣州市和珠江三角洲的城市軌道交通系統,並成功拓展至長沙地鐵六號線、南昌地鐵三號線、重慶地鐵四號線、麗江城市綜合軌道交通一號線等項目,網絡規模快速擴張。預計至2023年,廣州市城市軌道交通累計開通里程將突破800公里。隨著廣州地鐵網絡規模快速擴張,將為越秀服務未來承接廣州地鐵站線物業管理業務提供支持。

至於未來發展策略,順應國內「智慧城市」發展方向,越秀服務計劃拓展「物服+X」業務網絡,包括與更多市屬、省屬、央屬企業、政府投資機構建立戰略合作關係,深化城市服務能力的「物服+政府」;為控股股東旗下酒店提供酒店物業工程管理、安全管理等相關服務,並逐步拓展至第三方酒店物業的「物服+酒店」;以規範化、高標準、智慧化物業管理服務延伸到長租公寓業態,根據租戶需求拓展多元化增值服務,提升租戶體驗,為長租公寓運營方提升服務溢價的「物服+長租公寓」;通過盤活在管社區現有公共區域和養老服務設施,推進居家社區適老化改造,為獨居或失能老人提供生活照料、醫養結合服務的「物服+康養」等,通過全國不同業態和領域的佈局,促進集團進一步發展。

是次越秀服務招股上市,大部分集資所得將用作為策略收購和投資提供資金。該公司將以一線、新一線及二線城市為據點,在大型住宅、寫字樓、商業物業、公建物業、工業園區、康養機構、產業園、學校等業態,尋找合適優質的物業管理服務企業或提供物管相關服務的企業,通過併購以提升公司在目標區域的市場份額。另外,亦會進一步發展增值服務,以及開發信息技術系統和智能社區等。

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