曾淵滄:新盤開價有增無減

名人薈萃 21:55 2021/04/30

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特區政府推出古洞住宅土地招標,開發古洞是當年梁振英提出的,之後,經過重重困難,至今才正式推出土地招標。新地(00016)以86億元中標,計算起來,呎價7,183元,破了紀錄。據出新地出價比多家測量行的平均估價高出44%,是新地出價過高,還是測量師眼光差?答案在兩、三年後當新地在這幅土地上推出新盤應市時就知道。
新盤開價愈來愈驚人
許多年前,啟德土地推出招標,呎價約5,000元就成交,後來,海南航空出呎價1.3萬元投地,市場嘩然。之後,海南航空財務出了問題,把土地轉賣,結果,承購者出價全都超過海南航空當初的出價。這說明海南航空最初出價並非錯誤地出了天價,而是其餘的地產商在那個時候眼光不夠,那段時間,只有嘉華國際(00173)曾經利用海南航空沒參與投標的空檔,成功以呎價1萬元中標啟德的一幅土地,如今,啟德新盤呎價最低也超過2萬元。近日,元朗有新盤平均呎價也是2萬元。元朗呎價2萬元,古洞正準備建地鐵站,建成之後,古洞新盤是不是該與元朗新盤相等?
現在,新盤開價愈來愈驚人,但是,盡管驚人,依然暢銷。路勁(01098)在黃竹坑地鐵站旁開新盤,呎價2.97萬,最便宜的單位,僅僅一房,售價1,146萬,也成功賣掉。才不久之前,金融管理局旗下的按揭保險公司推出1,800萬元以下的樓盤,可借按揭9成,800萬元至1,000萬元可供按揭8成。現在,黃竹坑新盤最便宜的單位已在1,000萬元之上。年輕的首次置業者今後想在地鐵站上蓋買樓恐怕很難了,將來如果古洞新盤最低呎價2萬元,則800萬元最多只能買400平方呎。當然就只有一房罷了。黃竹坑這個新盤,售價1,146萬元的單位,面積只有386平方呎,還小於400平方呎!
私人住宅土地減少
新盤的確可以賣得貴一些,理由是開價就算超過1,000萬元,依然有地產商為買樓者提供按揭。因此,不論樓價高低,依然可以借到錢。二手樓就可以尋找低於800萬元或低於1,000萬元的單位,才能透過按揭保險借到9成或8成的按揭,一超過1,000萬元,就難得多了,只能靠父幹了。
現在,特首林鄭月娥已正式地執行她之前所說的新政策,即政府土地的7成將用來興建公共房屋,只有3成用來興建私人住宅。很明顯地,私人住宅土地供應會大大地減少,地產發展商若再不大膽出價,最終會淪為無地可發展的地產「發展商」。這也包括有大量農地的地產商,因為補地價也不會便宜。

本文節錄自706期WEALTH 置業安居

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撰文 : 曾淵滄

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