曾淵滄:投資豪宅為等升值

名人薈萃 19:02 2021/04/16

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目前,在香港買樓收租,年回報率大約是2厘,差不多與銀行的按揭貸款率一樣。因為業主付了一部分首期,業主每月付出的貸款利息比租金收入低,每月按揭分期付款的一部分就成了償還貸款本金的一部分,這就產生租客替業主供樓的感覺,數個租約之後租金上升而銀行按揭分期付款的金額如果不變(利率不變)的話,租客就百分百地為業主供樓,這個算盤看來不錯。
豪宅租金回報率偏低
上述情況是一般性的中產階級住宅的行情,豪宅就不一樣,豪宅的租金回報率很低,近日有傳媒大字標題指北角海璇某單位的租金年回報率僅0.7厘。該單位2,083平方呎,加456平方呎平台,實價1.53億元,呎價73,469元,每月租金13.5萬元,呎租64.8元,算起來只有1厘的年回報率,傳媒再把買樓的辣招稅、管理費等等成本也算進去,租金年回報率就只有0.7厘。如此低的回報率,是甚麼人在投資?根據傳媒的報道,業主是柬埔寨人。
當然,海璇這個單位只是一個特殊個案,這個單位是特色戶,另加上平台,呎價超過7萬元,海璇的其他單位呎價應該是4萬元。
不過,一般而言,香港豪宅的出租回報率的確是遠低於一般的住宅,理由之一是豪宅的價格比一般住宅高出好幾倍,香港山頂呎價十多萬的豪宅多得很,呎價十多萬的豪宅月租多少錢?付得出如此高昂租金的人為甚麼不買樓自住?這就是豪宅租金回報率低的原因,豪宅的確不容易找到租客,租得起豪宅的人一般也買得起豪宅。
這些人之所以不買而租住豪宅,唯一的原因是租金是由公司、機構支付的,有不少外國機構、企業,內部政策規定會提供住宅給外派的高級員工。這些企業、機構會把租金支出當成經營成本扣除。為了配合這些高級員工的身份,自然得租用豪宅讓他們居住,但是市場畢竟有限,也因此,買豪宅的租金回報率是很低的。
不過,香港豪宅的樓價升值速度、幅度就遠比一般住宅高。這是投資豪宅的最大誘因,特別是有地的豪宅,更不必擔心建築物老化殘破,隨時可以拆掉重建,更可以通過補地價大幅增加建築面積,賺更多錢。
也就是說,投資豪宅的目的不在收租,而是等升值,這與投資於高增長股是同樣的道理。一般上,高增長股市盈率非常高,根本不可能派高息,往往股息率連1厘也不到,但是仍然有許多人買這類高增長股,100倍市盈率也照追。這些人的目的當然不是收股息,而是想賺價。任何人如果在十多年前幸運地買入騰訊(00700)而持有至今,就算完全不收股息也無所謂。

本文節錄自704期WEALTH 置業安居

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撰文 : 曾淵滄

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