【海外樓市】美國樓市疫後大爆發 低水州分租金回報逾十厘

股樓投資 08:03 2021/11/15

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萊坊早前發表了第二季全球樓價指數,發現美國樓市一年以來平均升幅高達11.2%,雖然整體升幅仍少於新西蘭,但在國際基金組織(IMF)便在本月初發表《金融穩定報告》中,特別提及疫情後多個已發展國家及地區樓價升幅驚人,又以數學模型計算找出樓價急升地區,發現美國樓價錄得遠高於平均趨勢的升幅,而對上一次出現樓價急升已是2007年。

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物業投資顧問公司Capstone72創辦人胡寶兒指出,美國樓市今輪升市主要是由需求上升帶動,好像樓價較高的加州,最近便通過法案提高每平方米的可建築面積,令每地所建築的樓宇數目上升,正是為解決樓宇需求急升的問題; 其次是因按揭利率下降所致,美國30年固定按揭利率便於今年1月初跌至2.65厘的歷史低位,低於在上一次減息周期3.31厘的低位,即使近日按揭息率有上升趨勢,卻仍處於歷史水平較低水平。

她為客戶管理的投資物業組合便一直集中投資於俄亥俄州的克里夫蘭(Cleveland),過去兩年受惠樓市上揚,平均投資回報達65%至70%,展望後市,她認為這些地區仍有「追落後」空間,「加州及德州樓價的確是高於平均水平,令升值潛力下降,而現時較低水的地區是位於俄亥俄州的克里夫蘭,如果你比較全球所有城市的物業租金回報,便會發現克里夫蘭是回報最高的地區之一,扣除成本後的租金回報率達8至12厘,而每棟物業的入場門檻只是8至10萬美元,低於其他城市。」

她指租金回報率並非投資房地產的唯一考慮因素,據美國統計局資料所見,當地人均可支配收入(Disposable Income)高於全美水平,達57,000美元,確保租金收入的穩定性,加上相比鄰近地區樓價「低水」四至五成,仍然具投資價值。不過,近日通脹升溫帶動加息預期,她認為當地樓市升幅將會放緩,但長遠仍會上升,尤其當不少國家樓價遠高於金融海嘯前的水平時,樓價落後的美國仍具投資價值,不認同整個美國樓市出現泡沫之說。

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