曾淵滄:資產膨脹高於通脹

名人薈萃 19:35 2021/04/09

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前陣子,新世界發展(00017)統一了皇都戲院大廈業權。在整理這座有多年歷史的建築物期間,竟然發現不少塵封多年的歷史「文物」,於是舉辦一個展覽會。復活節假日時,筆者前往參觀,了解當年的歷史、生活……筆者不是在香港長大,因此這一次的參觀也見識了不少。
最吸引我的是當年的售樓廣告,那是上世紀六十年代初的廣告。廣告上沒有說明每個單位的面積,但從圖則來看,實用面積應該有600平方呎,售價14,200元起,算起來呎價24元,24元是甚麼概念?問了導賞員,答案是當時打工初級文員、工廠工人月薪30元,雲吞麵一碗3毫子。
事隔60年,如今北角新樓呎價3萬元至4萬元,很舊的舊樓呎價也許也值得7,000元。也就是說,舊樓價是當年的292倍。新世界發展將來重建後,發售時呎價必超過4萬元,若以今日的新樓呎價對當年的新樓呎價比較,上升了1666倍。
當年月薪30元的初級文員,目前月薪多少?當年3毫子的雲吞麵,目前又可以賣多少錢?今日初級文員的月薪可能是9,000元,是當年的300倍,一般雲吞麵則不可能每碗售90元,估計售36元,是當年的120倍。
這說明為甚麼香港賣雲吞麵的店愈來愈少,雲吞麵店的工人薪水上升300倍,而雲吞麵價格只上升120倍,如何經營下去?
收租回報薄利但穩定
雲吞麵價格上升是計算在通脹率,但是樓價上升則不計算在通脹率中,這是資產膨脹。看來,香港甚至全世界資產膨脹率都遠高於通脹率,這說明這個世界鈔票愈印愈多,但大部分是進入有錢人、有物業、有股票資產的人的口袋中。
恒生指數以1964年為基數年,當時定此基數為100點,如今近29000點,也就是說是上升290倍。如果有人在60年前於北角買一個單位的樓房,持有至今,也該上升290倍,兩者升幅相近。當然,買樓者的實質回報,一定遠遠高於買股票者。理由是槓桿關係,是買樓可以借按揭,慢慢的供樓,供了數年,租金收入已超越按揭的分期付款,20年甚至更早,就可以清掉所有的貸款。
賣每碗36元的雲吞麵真的難以經營下去?非也,現在每碗31元起的米綫店到處開,香港麥當勞更是全世界售價最低的麥當勞。因此,經營一盤生意也不能簡單地價格的上漲速度來衡量其生存的能力,薄利多銷是從古至今皆正確的經商道理,買樓收租回報是穩定但不可能大幅上升。因此,有點閒錢的人當然更熱衷於炒股票,希望能經常買中1年升1倍的股。

本文節錄自703期WEALTH 置業安居

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撰文 : 曾淵滄

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