【樓市走勢】美聯黃建業:樓市迎來「大陽春」 料通關後全年住宅樓價升逾一成

股樓投資 20:01 2021/03/30

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首季新盤及二手樓交投持續暢旺,美聯集團主席黃建業預測,樓市旺勢將持續一段時間。他指出,雖然成交量按年顯住上升,惟受疫情及「移民盤」增加等因素影響,樓價未有隨成交量同步飆升,期間僅升1.82%。不過,他認為,近月股市波動所流入的熱錢和「新香港人」開始入市皆有助推高樓價,料通關前全年樓價可升8%,若年內成功通關,升幅或可達10%或以上。

黃建業說,自去年疫情放緩,住宅物業成交已反彈,早前率先預告首季「樓市早春」,雖然一度未為市場接受,但事實是旺勢一直延續,已由「早春」進化為「大陽春」。據美聯資料推算,估計今年首季新盤銷售量達3,900伙,按年升逾六成;二手註冊量分別則達14,700宗,按年升逾七成。

雖然成交量回升,但樓價卻未同步錄得巨大升幅,黃建業解釋,主要原因是資金一度僅匯聚股市,令樓市只能輕微受惠,加上本港經濟暫難復舊觀,失業率高企,亦令業主難以於旺市中加價。他又提到,二手放盤同時增加,估計當中「移民盤」佔一定數量,但強調離港人數未必如預期般龐大,因為香港向來人口流動率高,「移民盤」能快速被新人口及回流人士吸納。

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另一方面,黃建業預料「新香港人」帶來的龐大購買力將使樓市持續向好。資料顯示,通關前已陸續有內地買家入市,內地買家佔個人買家於香港一手私宅註冊量比率,由2020年第二季的低位約8.7%,連升3季,至2021年首2個月約10.5%。二手成交方面,內地買家佔個人買家於香港二手住宅註冊量比率,同樣連升3個季度,由20年第二季的低位約5.1%,升至今年首2個月約6.8%。他認為,無論一手私宅或二手住宅,內地買家比率均呈現上升趨勢,由於中港尚未通關,估計以上買家當中不少為早年移民香港,已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」,出現「新香港人撐港樓」的情況。

黃建業又指,香港國際金融中心的地位不變,去年吸引154 家公司來港上市,合共集得近4,000億元,當中不少為內地企業,可見香港在中美關係持續緊張的情況下,繼續發揮「聚寶盤」作用。他認為,香港吸納資金能力強勁,本港存款處於高位,並未出現所謂走資的情況,加上近月股市進入調整期,獲利者「套股換樓」,熱錢加快湧向物業市場,而樓價亦已重拾上升軌跡。

物業類型方面,相較於中小型住宅物業,黃建業更看好超級豪宅,因為這類物業受到經濟環境的影響相對較少,而且更受惠於股市暢旺,以及年輕新富豪的誕生。他特別提到「新香港人」對住宅的喜好有別於土生土長的香港人,首要追求的是「豪」,即是豪宅,而且「愈豪愈受追捧」。他續說,適逢更多中資來港扎根,管理層及高級管理人員在港置業,皆以超級豪宅為首選,不少願意「一擲萬金」,付出高昂的「買家印花稅」以購買優質超級豪宅。

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不過,黃建業指出,雖然整體市況改善,但是仍要小心「灰犀牛」出現。國務院副總理韓正早前指出,房屋問題不解決,損害全港市民利益。財政司司長陳茂波亦提出檢討差餉制度,包括考慮引入累進制,警示香港或出現樓價調控措施。他強調,「樓是用來住不是用來炒」的方向絕對正確,惟本港現時已遠離「炒風」,以現時香港的經濟情況,樓價未至於爆升,樓市沒有「加辣」條件,反而應該減辣,以方便市民換樓,亦建議有序增加土地供應,以舒緩房屋「求過於供」的問題。

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撰文 : 謝昕蕎

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