【大行睇樓市】疫情下住宅樓價堅挺 寫字樓商場租金跌到未識停 點解瑞銀睇好今年收租股表現?

股樓投資 15:22 2021/01/11

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過去一年,疫情打擊本港經濟,寫字樓及商場舖位租金大挫,期內住宅樓價卻堅挺非常,全年埋單計僅跌1%。對於今年住宅市場前景,瑞銀投資銀行全球研究部中國/香港房地產投資研究部主管林鎮鴻估計今年樓價僅平穩,對發展商股的看法也是中性,相對來說,該行較看好今年收租股(寫字樓及商場)的表現。

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林鎮鴻表示,該行對今年住宅市場的看法相對中性,認為整體住宅樓價是平穩。他指出,由於原於2020年推售的一手項目推遲至今年發售,估計今年一手樓的供應量較去年幾乎「翻一番」,估計今年一手樓供應會倍增至2.6萬至2.7萬伙,但由於中長線來說,本港住宅仍面對供應不足的情況,他補充:「加上香港發展商本身的負債水平低,融資成本也不高,有一定持貨能力,根本不需要平賣項目」。

瑞銀投資銀行全球研究部中國/香港房地產投資研究部主管林鎮鴻


不少人關注港人移民情況會否影響住宅樓價,他指出,據該行觀察港人提取MPF(強積金)及「良民證」的申請數目,及二手住宅的出售數據,目前為止他看不到移民的情況對本港住宅供應及需求有大影響,故未見樓價因以上因素而下跌。他認為住宅市場比較大的風險因素,是未來疫情的走勢。

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林鎮鴻認為,隨疫苗出現及香港有望通關,再加上去年的低基數效應,香港宏觀經濟活動會有較好反彈,故估計商場及寫字樓等的表現會較住宅吸引。他指出,該行經濟師估計2021年GDP有0.8%正增長,相對2020年6.1%的負增長,今年將有明顯反彈,對寫字樓需求會有正面幫助。此外,由2019年第四季度開始,寫字樓的需求一直持續轉差,連續5個季度也處於變差的情況,他估計今年中環寫字樓的租金水平會跌約3%,但相對去年跌幅達20%,情況已明顯回穩。

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林鎮鴻說:「現時寫字樓最差的情況已經過去,基於股票較領先實體經濟的角度看,他相信寫字樓收租股的走勢也會較領先,現在可留意收租股。」

至於商場及零售地產方面,就是受惠於低基數的效應。他表示香港的零售消費額今年會有10%的增長,估計去年全年跌幅有25%。之後由於有疫苗出現,關口也可能重開,參考澳門的經驗,澳門在關口重開後,有明顯的反彈。故該行相信香港未來重開關口,香港的零售消費額會有反彈,但較難回到2018年至2019年上半年的水平。他又指,人民幣升值,對於香港的零售也有正面作用。


對於市場憂慮海南實施旅客免稅購物,會為香港帶來負面衝擊,他回應指:「就算是有海南的免稅額,但大灣區一帶的居民也會傾向選擇來香港消費,因為地點上較近,而且香港消費沒有額度限制,而海南方面卻是有限制的。據我們觀察商場的數據,最近12月份至1月份開始,香港商場的客流量已經穩定下來。」

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記者:陳詠妍


 

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