【King談樓市】King Sir:中大型單位 繼續量價齊跌

名人薈萃 18:14 2020/12/03

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剛過去的周三(25日)特首林鄭月娥宣布新一份施政報告,業內業外很多都期望政府能好似上年咁會推出「德政」,進一步放寬按揭上限,由1,000萬至1,500萬元的住宅物業按揭放寬至七成,好讓一些想換樓的家庭有能力買到中大型單位,提升居住生活質素,點知大家的期望都落空咗!

然而,自上年推出的「林鄭Plan」(即800萬或以下最高可承造九成按揭,1,000萬或以下最高承造八成),確實令到各類單位的成交和價格都因為政策傾斜而有根本性改變。

「林鄭Plan」令價量改變

我們就以上年10月至今年9月樓市成交和價格作一個比較。根據土地註冊處的二手住宅買賣登記統計,400萬元以下的成交量由去年10月佔整體成交的18.7%,大幅降至今年9月佔13%,成交量大跌約44%;400萬至600萬元的由佔39.7%降至30.3%,跌幅約31%;而600萬至800萬元由佔17.4%上升至佔26.4%,升幅約52%;800萬至1,000萬元由佔8.9%升至佔16.2%,成交量更大升82%; 1,000萬元以上的則由佔15.2%跌至佔14.2%,跌幅約7%。

至於價格方面的變化,在差餉物業估價署的私人住宅各類單位售價指數可作參考,私人住宅單位以其大細呎數分為A至E五類。A類(431呎以下的細單位),由去年10月的421.2至今年9月的425.7,升幅約1%;B類(431至752呎的中小型單位),由358.5升至365.7,升幅約2%;C類(753至1075呎的中大型單位),由331.3降至329.7,跌幅約0.5%;D類(1076至1721呎的大型單位)由328.2降至317.4,跌幅約3.3%; E類(1,722呎以上豪宅單位),由294.3升至310.2,升幅約5.5%;至於整體樓價指數則由378.2升至382.6,升幅約1%。

A及B類單位有升幅

從上述數字看到,自「林鄭Plan」推出後,600萬至1,000萬元單位成交大幅上升,可見此政策真的幫了一班首期有限但高薪厚職一族上車買樓。而樓價升幅方面,可以以B類中小型單位作比較,此類單位升幅約2%,明顯跑贏總體的1%,即是說需求多了,價格的升幅就會相對升得快。

相反,多年來一直被金管局逆周期按揭政策傾斜利好的400萬元或以下及400萬至600萬元的單位,成交明顯比以往少。以A類小型單位作比較,雖然成交大幅減少,但樓價升幅還有約1%,與大市同步,足以證明市場上的上車客首期有限,仍然對細單位有殷切需求,但比以往的大幅跑贏大市已不能同日而喻。

至於C類的中大型單位,因為政府沒有近一步放寬按揭成數上限,除非樓市轉勢上升,否則此類型單位將繼續「量跌價又跌」!

 

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責任編輯:葉卓偉

撰文 : King Sir

欄名 : King談樓市

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