【正視投資@iM網欄】投資物管股?還是REITs?

名人薈萃 06:45 2020/12/11

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近年不少內房將其物業管理業務分拆來港上市,當中部分內房的物管業務今年均錄得不俗收入。物業管理業務的收入主要有賴管理項目如住宅或商廈的管理及增值服務的收入,現金流相對穩定,亦具有一定透明度,而內地物業管理企業的母公司,一般都會將地產項目的管理,給予其屬下物業管理公司,因此藉母公司銷售的地產項目增多,物業管理企業的收益亦有機會因此水漲船高,成為收入增長的動力;加上在充裕的現金流下,物業管理公司可收購不同項目,進一步擴大業務版圖,令股值有上升空間,吸引資金流入,支持股價。

然而,與物業管理企業有所相似,依賴地產項目租金收入而擁有穩定現金流的本地房地產信託基金(REITs),今年的表現卻不甚理想,股價普遍疲弱。筆者認為當中的主因,很大程度上在於兩者資產的分別。內地物業管理企業,收入來源普遍以住宅項目為主,較少受經濟周期影響;另一方面,今年以來,內地從疫情恢復的速度較快,經濟面較佳,商廈項目的管理收入、資產估值、出租率及租金收入受影響的程度也較香港為低。

再者,REITs需要將至少9成的可分派收入派出,而大部份本地REITS的收益率介乎4-8%。從收息角度而言,REITS確具吸引力,但同時亦限制了併購新項目的空間。可能導致在經濟下行時,未必有足夠彈藥低位購入新項目。從這個角度而言,內地物業管理企業似乎更具投資價值。

不過,不少大型內地物業管理股的估值已較高,而本港不少REITs的股價卻已由年初高位回落不少。香港疫情何時消退,仍具不確定性,但筆者寄望疫情終將漸漸消退,本地旅遊及經濟亦會隨之復甦,商廈的出租率及租金水平可望回升,從而帶動REITs可分派收入。筆者建議不妨考慮採取分段吸納的策略,以平均成本法,以中長線為目標,審慎作出投資決定。當然,投資者亦需要認清個人投資目標,是以收取相對穩定的派息為主,還是更希望追求資本增值。

 

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作者_戴正傑(Gilbert Tai)簡介:

現為工銀亞洲私人銀行部產品及投資顧問副總監,持有香港金融管理局證券等業務牌照和特許金融分析師、特許另類投資分析師及金融風險管理師資格, 在投資產品及財富管理界擁逾十年經驗。

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撰文 : 戴正傑(Gilbert Tai)

欄名 : 正視投資

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