【King談樓市】King Sir:資產累積勿墮「惡性循環」

名人薈萃 17:31 2020/11/20

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剛過去的中共十九屆五中全會,提出了「內循環」及「外循環」的雙循環發展新格局。其實美國自2008年多次量寬後,全球各國人民在財富上亦出現雙循環格局,分別為「良性循環」及「惡性循環」。

唔知大家有否留意到愈多資產嘅人就會有愈多資金,部分資金是來自資產的回報,如股票的股息、債券的債息、物業的租金。而有更多的資金是來自貸款機構,因當你有資產時,銀行就會為你提供大量資金,越多資金帶來更多的資產,因為借來的資金是不會放在零息的銀行戶口裏,相反大部分新增的資金會變成有收益的資產。

筆者有位朋友叫陳老闆,是投資物業起家的,擁有約10億元已Full paid的物業,每年收取約3,000萬元租金收入。他拿着這3,000萬元又可以去買多3個約1,000萬元的物業。銀行經理見陳老闆Full paid去投資,建議他不如將新購入的3個物業抵押,銀行可借多1,000萬元給他。陳老闆將借來的貸款又可以再購入多一個1,000萬元的物業,這樣做將帶來更多的租金收入。

大量資產可帶來更多資金,新增的資金又可購入更多的資產,「資產→資金→資產」不斷重複,這造就出一個「良性循環」,今天富人就是玩緊這個遊戲。

另一方面,過去幾年有很多有能力置業的中產、年輕人,成日話樓價貴,不如等樓市跌返三五七成先入市,寧願租樓都唔去買樓,點知等吓又一年、等吓又一年,由2010年等到2020年都未買,但過去嗰10年樓價就升左兩倍,而你就白白為業主供咗10年樓。一個市區好少少嘅兩房單位都要租成兩萬蚊,一年租金就要24萬元,10年就240萬元,計計數其實你已經幫業主供咗半層樓了。

心水清的都會知道,租金支出其實係會不斷侵蝕你嘅購買力,當閣下用青春和勞力換回來的工資,扣除生活支出而累積下來的資金,如果當中大部分都是用來為業主供樓的話,你便沒有多餘的資金去購買能產生資金的資產。你的資產累積過程將會進入一個「惡性循環」,愈來愈少的資金,買不到多少資產,沒有資產將不會為你帶來任何新增的資金,「沒有資金→沒有資產→沒有資金」,在不斷重複下,你的財富及生活質素將不斷向下流。

美國大選已塵埃落定,很多學者經濟學家估計,如果特朗普(Donald Trump)能連任的話,將會繼續印銀紙去解決疫情及經濟問題,如拜登(Joe Biden)當選的話,將會印得比侵侵更多。因此大家都必需要做好心理準備,就是「放在你口袋裏嘅銀紙將會再一次被貶值」。

 

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撰文 : King Sir

欄名 : King談樓市

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