【樓市分析】中美歐博弈成機遇 中資默默投資港樓市(iMoney專題)

股市 14:00 2020/09/20

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高力國際胡孝直指,內地資金又再回到香港樓市。

《iMoney》訪問高力國際資本市場及投資服務副常務董事胡孝直指,中國與歐美各國博弈之際,中資財團甚難到海外併購,只好轉而投資香港地產。過去一年,中資財團「靜悄悄」回歸香港地產市場。高力國際報告指,去年7月至今年7月為止,政府批出13幅地皮,有6幅由中資投得。此外,香港去年涉及境外投資者的物業交易中,內地資金約佔61%,及至今年上半年,有關比例升至98%。由於中資財團變得理性,不再如海航以往高價搶地,即使回歸,也未引起市場注意。

愈來愈多中資公司也有意設立駐港地區總部。據政府統計處資料顯示,由2015年的133間,急增至去年的216間。不過,自去年6月開始,肯付天價租寫字樓的中資公司,彷彿已成絕響,更不用說購入全幢寫字樓。

高力國際資本市場及投資服務副常務董事胡孝直解釋說:「對中資公司來說,香港是金融中心,一個經濟命脈,同時代表對外,以農行 (01288) 為例,我們從前幫助農行買總部,她們認為始終要在港有一幢大廈,證明自己對外做生意,向外招商。」

他續說:「雖然香港是中國一部分,但對中資公司來說,香港算是海外投資地,而非內地的一個城市,始終中港貨幣不同。數年前,中資公司積極來港投地,買寫字樓,其後未有持續,皆因價錢升了。及至近期,她們發現價錢回落,故趁這段時間投資。此外,中國跟歐美國家角力,從政治角度考慮,相信中資公司不傾向此時到歐美投資,而香港始乎是一個較理想的地方。」

對港人來說,中資發展商花得起錢,投地出價經常遠超市價,往往被外界說是「盲搶地」。以油塘蔚藍東岸為例,五礦地產 (00230) 於2016年8月,以40.05億元投得項目地皮,成交價高出市場估值四成。五礦地產當時說,相比內地市場,香港土地價格與房屋售價的比例,仍處於合理水平,認為未來有利可圖。

事實上,港資發展商出價較為審慎,皆因經歷過1997年大跌市。除了心態不同,中資發展商計算利潤的方式亦有分別,故不介意出高價搶地,賺取更低的利潤。若中資資金真的重來,是否代表高價搶地重臨?胡孝直說:「要進入新市場,無地起樓便要買貨,出價自然進取,始終要與本地投資者競爭,若不進取,未必奪得項目發展權。其實出價的高低,視乎財團有多想奪得項目的發展權,相信中資財團未必次次高價搶地。今天來說,若買來投資,她們會計好利潤。不過,若買來自用,情況則不同。」

他續說:「對部分中資發展商來說,她們未曾來港發展,自然想有『盲公竹』,幫她設計及管理項目,所以她們有意與本地財團合資發展。此外,有些項目規模較大,部分中資發展商傾向合組財團投地,除了增加勝算,亦分散風險。我們接觸不少中資客,她們也想跟本地發展商合作。以住宅為例,在港起樓始終是一門學問,不是有幅地就成事,當中涉及不少部署,如銷售安排,而且每個步驟也要做好,尤其是價錢,如果差少少,便會輸。不過,若要與本地龍頭發展商合資發展,相信也要『門當戶對』。」

以萬科為例,當年初臨香港發展,便與本地龍頭發展商新世界 (00017) 合作,以34億元投得荃灣西項目,當時萬科只佔項目兩成權益。取得投地建樓經驗後,萬科即加快投資步伐,並於短短數年間,先後出售屯門上源、長沙灣The Campton、以及西營盤15 WESTERN STREET。

胡孝直坦言,市場再度轉變,對大型發展商影響較少,皆因她們在新界有大量農地,可申請改變土地用途,加上又有市區重建項目,即使短期未能投得官地,相信仍有足夠土地儲備建樓。更重要的是,港資頭龍發展商財力雄厚,可發展過百億的項目,而這絕非每家中資公司也有能力發展,加上她們有條件邀請其他發展商合資。

 

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撰文:黃卓賢 

編輯:謝克迪

 

 

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