【英國買樓】80後曼城樓業主:買英國樓戒問冧巴心態

股樓投資 23:24 2020/08/28

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近月不少香港人投資英國樓。任職金融業的八十後黃小姐,3年前開始投資英國曼徹斯特(Manchester),3年內買了3個物業。她早前開設fb專頁「不做買樓花的水魚- Manchester買樓手記」,分享自己買曼城樓的經驗,以及觀察當地樓市的心得。

黃小姐買英國樓前,有兩件事會「起底」,即睇【下一頁

一些KOL(網上意見領袖)近月頻頻拍片介紹移居英國、買英國樓的資訊,黃小姐發現KOL介紹的區份,往往也被香港人帶旺,「香港好多人有能力去Cash buy(不用造按揭)英國樓,這些(KOL介紹)區放盤可能得20個,去得好快,好多人Mon(監察)得好緊,一見有盤就想睇,甚至唔睇都買。」

在地產網站上英國樓盤會以郵遞區號(Postcode)標明,例如M1至M4是曼城市中心,她發現部分買家有「問冧巴」心態,跟着KOL介紹的Postcode買英國樓,「人人需求唔同,好區係貴啲,但現在炒貴了,Upside(上升幅度)又有幾多?」她認為準買家最好因應個人投資需要來選擇區份。

不買新一手樓及HMO

黃小姐3年前買英國樓,一開始已決定不買一手樓花,因她發現一手新樓往往較同區樓價貴一兩成,「又唔知起成點,點解要俾premium(溢價),take多啲risk(冒更多風險)?」同時,她有朋友到收樓時才發現銀行估價不足,需要額外首期,大失預算。

她又留意到近年一些香港投資會買市郊的House(獨立屋),重新改建再分租(類似香港的「劏房」),當地稱為HMO(House in Multiple Occupation),一個物業至少有3個租客。HMO在扣除各項雜費前,租金回報可超過10厘,故受香港人青睞。

她認為HMO不適合新手越級挑戰,自己也沒有投資HMO,因她估計在新冠肺炎後,大家也想分居,3個或以上租客共居的HMO需求會減少。此外,HMO在扣除維修費及水電費(一般也由業主包水電費)後,相信回報很難有10厘,「你好難控制人點用水用電,而且英國水電費貴過香港好多,好多人會忽略。」

更重要是,HMO的投資重點是買入較殘舊的物業改裝,「改裝完賣出來,物業升值好多,對當地人會係非常好嘅投資項目。」不過,改建物業涉及很多專業知識,改變結構要向政府入紙申請,也要找師傅入圖入則,她認為香港人沒有這個人際網絡,經一些代理或樓市導師投資HMO,中介費隨時也花5萬至10萬元,或等同物業升值金額,得不償失。

再者,裝修改建需要監管施工進度,她有朋友投資HMO,裝修也搞了一年,「知你香港人拖你」,令投資者失預算。她認為HMO要人在當地才適合投資,否則還是買市中心、市郊的二手樓,往往一收樓便可放租。雖然租金回報不及HMO,未扣管理雜費約為5.5厘至6厘,但勝在較簡單。

測量師費不可慳

買二手舊樓,樓宇結構安全及後續維修開支不容忽視。黃小姐說,如果買家找當地銀行做按揭,銀行會安排測量師到單位估價,有機會找出結構安全問題。不過,如果買家不用按揭,便最好自己聘請測量師,避免買中有樓宇結構、滲水問題的物業。「英國買樓,(大部分情況)未到Exchange contract(交換合約)都唔使俾錢(訂金),最多蝕律師費、測量師費。」

此外,自從黃小姐做了曼城樓的業主後,每年也有飛過去,親自考察物業的最新情況。「睇睇有無需要維修,如果窗漏水唔整,幾年之後整成本好高」,她又說英國不同香港,租客往往願意開門給業主入屋看看。

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節錄自第670期《iMoney Focus》。

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撰文 : 葉卓偉

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