【減辣救市】金管局放寬非住宅物業按貸成數至五成 投資者:將刺激細價工商物業交投

股樓投資 18:43 2020/08/19

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持續逾半年的新冠肺炎疫情下,令本港經濟大挫,也令工商舖市場陷入冰封期,租金及樓價也直接受拖累,金管局突於周三(19日)宣布,放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,非住宅物業適用按揭成數上限上調10個百分點,一般個案的上限由4成上調至5成,自明日(20日)起生效。


金管局總裁余偉文表示,新型冠狀病毒疫情對本港經濟造成重大壓力,雖然住宅物業市場維持平穩,但金管局留意到不同類別的非住宅物業,包括寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。他又指,鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢,將繼續影響營商信心,相信非住宅物業市場預期持續受壓。考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素,金管局認為現時適合放寬有關措施。

金管局總裁余偉文宣佈放寬非住宅物業按揭貸款


據土地註冊處資料顯示,截至8月17日,非住宅物業方面錄得約452宗註冊,較7月同期的649宗減少約30.4%。中原(工商舖)董事總經理潘志明先生表示,中原(工商舖)數據指出,8月截至17日市場共錄得約165宗工商舖買賣個案,比7月同期上升約一成;而今個月暫時錄得總成交金額約25.27億元,按月則下跌約25%。本月工商舖物業成交有改善,主要因業主經歷一段長時間後,心態有所回軟,不惜大幅劈價套現離場;而對比去年同期上半個月的話,現時情況更為惡化,今年對比去年8月按年跌約4%,而金額反而上升10%,反映現時限聚令下工商舖整體表現均較去年8月社會運動激烈階段時更為惡劣。


資深投資者蔡志忠表示,自去年的社會運動開始,至今年初以來的疫情,零售業生意大減,商舖租金也大跌,工商舖市場飽受極大衝擊,金管局的放寬措施應更早推出,但認為是次措施「遲到好過冇到」。他指出,放寬非住宅物業按貸成數對銀行貸款質素也不會帶來大影響。對投資者而言而是好事,之前工商物業估值下跌,銀行向他們「call loan」(即要求業主提前還款)的機會更大,現在來自銀行的壓力相對降低。

同時,蔡志忠認為放寬非住宅物業按貸成數也有利投資者入市銀碼較細的工商物業,如投資者買入細舖位收租,或企業購入寫字樓物業作自用,將刺激細價工商物業的交投。他估計,樓價約2,000萬至3,000萬元的中細價寫字樓或舖位的成交將會回升。但工商舖市場的前景,仍受新冠肺炎疫情發展及整體經濟環境的影響。

資深投資者蔡志忠認為措施「遲到好過冇到」


萊坊執行董事林浩文表示,自去年社會運動開始,經濟已持續向下,再加上近月疫情擴散,對各行各業都有重大打擊,許多非住宅類的物業價格及租值在過去12個月已向下調整最少10%,街鋪的跌幅更大。所以對業主的現金流有很大壓力,尤其是小業主,因許多租客退租或減租情況不斷。雖然之前銀行有推出「還息不還本」的政策,但估計效用不大。

他又指,這次放寬按揭成數實屬好事,LTV50%屬安全及合理水平,可在「安全及穩定」的情況下令到物業業主有機面改善現金流,同時亦保障銀行體系,尤其令小業主有機面可以渡過這次疫情,亦令銀行出現「壞賬」的情況減少。因現時疫情反覆及經濟持續向下,「持貨能力」低的商用物業業主的危險性越來越大。

仲量聯行主席兼資本市場部主管曾煥平表示,政府放寬商用物業的按揭上限至五成,對商用物業市場是一項正面的措施,但幫助不大。普遍商用物業的投資者及用家的財務狀況較寬鬆,放寬一成按揭上限對他們影響不大。他們普遍也較關注長遠的投資前景多於財務上的放寬。

美聯工商舖行政總裁黃漢成回應指,是次放寬措施有助用家入市,長期而言則對工商舖市場屬正面作用。他認為,受制於現時經濟大環境所限,以及市場氣氛審慎影響,相信措施實施後,對工商舖市場短期及中期的成交及成交價不會構成太大刺激,而長遠而言則屬正面。他又指,風險管理措施門檻較高,放寬後有助用家進入工商舖市場。

 

 

 

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撰文 : 記者:陳詠妍

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