【精明租樓】想趁租金回落揀筍價盤? 租樓前必要知道的5件事

股樓投資 07:00 2020/08/16

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每年的7、8月也是暑期租務旺季,以往不少前來香港讀書的內地學生於此時間來港租樓,租盤需求大增,也撐起租金;不過疫情下,內地學生絕跡,租盤大增,市場錄得多宗減租成交,吸引不少人出來找尋租盤,最近的租賃交投也見活躍。不過,有意租樓的人士可能未有租樓經驗,租樓前可了解清楚以下情況,及作出步署,找尋心水租盤的過程就更得心應手。

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1.向新入伙樓盤埋手
每逢有新盤入伙,租盤供應一下子大增,業主為求將單位出租,通常也願意擴大議價空間,租金會愈跌愈低,準租客可從這些將入伙、或剛入伙的新盤入手。最近入伙的新盤主要有兩個,分別為南昌站的匯璽III及將軍澳日出康城MALIBU,上述兩新盤也屢錄減租成交。

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最近匯璽的租務成交十分活躍,由8月初至今,該屋苑已錄逾46宗租務成交,對比7月同期增長約5.4倍。最近一位租客斥2.125萬元承租1房單位,實用面積呎租約54.3元,成交價略低於市價。單位為匯璽III 8座中層H室,1房間隔,望街景,實用面積約391平方呎。業主以約2.3萬元放租半個月即吸引外區客洽詢,議價後減價1,750元或約7.6%,以2.125萬元租出,實用呎租約54.3元。

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至於將軍澳日出康城MALIBU,自上月入伙至今累錄約47宗租務成交。香港置業助理分區董事劉浩勤指,MALIBU租務成交以2房單位為主,本月20宗租賃中有13宗為2房單位,包括位於3B座高層B室,實用面積540方呎,業主上月以1.8萬元放租,最終以1.65萬元租出,實用呎租約31元。業主2018年3月以800.2萬元購入,持貨逾2年,租金回報約2.5厘。MALIBU現時的租務成交價介乎1.3萬至3.8萬元。

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2.  一筆交全年租金或可享更平租金
租客物色到心水單位前,可先計算好自己的財政能力,一般來說,如租客有能力向業主支付一年租金以表誠意,業主收到一大筆租金,提早取得一筆資金,有可能再稍為降低租金,租客隨時一年節省了數千,甚至萬元也有可能。

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3.細心留意單位各項細節
雖然租樓跟買樓涉及銀碼差距甚大,但租客付了租金,變相幫業主供樓,租樓時也要留意單位的各項細節,特別是樓齡較高的住宅單位,更加要檢查清楚,如:1.單位龍頭有否出現漏水情況、2.有否出現水過低而供水量不足的情況、3.冷氣機會否太陳舊而有發出大嘈音或製冷情況不理想、4.單位去水位有否出現瘀塞情況、5.窗戶有沒有進行過驗查、6.電制、插蘇位置是否安全。以上所有事宜必須在簽訂租約前要求業主處理好,因為以上種很大程度影響到租客未來要支付的電費及水費水平。
同時,租客於簽訂租約前可先拍低單位內所有的瑕疵,並在租約內列明,為確保完成租約後能取回全部按金。

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4.跟業主商討清楚租金包含內容及單位內維修費責負任誰付
一般而言,租住住宅單位,租金已包差餉地租及管理費,租客沒有責任繳付。但如果租住的單位連同部份電器,如電燈、電熱水爐、煮食爐及冷氣等,如以上電器需要維修,部份也是要業主負責,但租客事前必須跟業主商討上述費用由誰付,並在租約上清楚列明。同時,如租客帶同寵物如狗隻入住單位,也務必先跟業主提出,因為有部份業主不歡迎租客飼養大型狗隻。

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5. 向業主爭取「免租期」
租客租入住宅單位,不少業主會向租客提供「免租期」,通常是數天至一星期左右,允許租客在正式交租前提前搬入,如等待傢俱送來等,在租客的角度,能夠有數天的免租期也有「著數」,業主未必會主動提出,租客要靠自己爭取。當然,如租客能盡早決定租樓,而不是考慮多天才決定租入單位,業主更快租出單位,或會願意提供更長的免租期。
 

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撰文 : 陳詠妍

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