【換樓攻略】疫市下業主腳軟減價放盤處處有 教你5招如何鋤價成功換樓

股樓投資 07:00 2020/08/09

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過去數周疫情急劇轉壞,加上政府再收緊限聚令,二手樓市氣氛受挫,業主再次陷入弱勢,議價幅度明顯增加,市場也出大量減價、甚至低於市價成交。對上車人士來說,或是個入市良機。觀察近來的成交,面積較大的單位,減價幅度相對較大,特別是3房單位,對有意換樓人士而言,現在是個不錯的換樓機會。

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以往業主想換樓難度較大,皆因政府年前曾收緊按揭成數,但隨著政府2019年10月大幅放寬按揭保險規定,可申請最高9成按揭貸款的樓價上限由400萬元,調升至800萬,而申請最高8成按揭貸款的樓價上限,由600萬提升至1,000萬元,換樓門檻大降。

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不過,換樓前的一個重要決定,就是要考慮究竟「先買後賣」還是「先賣後買」,各有好處。「先買後賣」是先購入心儀單位,待入住購入單位後才把原有單位售出,好處是不用怕業主突「反悔」取消交易而令自己大失預算,要另尋住所。不過,這情況下,換樓客在購買第二層物業時,需預繳15%「雙倍印花稅」,故需要預留這一筆資金;如在一年內成功沽出舊居,業主可申請退稅。業主一旦未能在限期內售出舊居,就未能夠取回稅項,涉及金額也絕對不少。

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至於「先賣後買」,就是把原居住的單位先沽出,整個賣樓程序完成後才購入新的單位,就可擁有「首置」這身份,新例下手持「首置」身份買樓,樓價1,000萬元以下最高可借8成,樓價800萬元以下樓最高可借9成,但樓價1,000萬元以上物業只能承造50%按揭。若要採用「先賣後買」,要確保舊物業和新購入的物業的成交日期相隔最少一至兩個月,以確保可擁有「首置」身份承造按揭。

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決定好用哪種方式換樓後,換樓客也要做足準備功夫,最重要計算好自己的財政能力,包括有能力購入甚麼銀碼的單位,就可「進入直路」找尋心頭好,如何趁「疫市」成功換樓﹖以下有數個招數:


1.找尋目標單位
以上提及過,過去數周樓價逾1,000萬元、間隔3房以上的單位,業主議價空間相對較大。準買家如有心水地區,可找尋區內出現過低價成交的屋苑入手,因為一個屋苑如出現一宗低價成交,必定會拖低其餘放盤業主的叫價,跟業主議價時,或可有更大減幅。


2.找願意開門予買家睇樓的單位
隨著疫情持續,不少業主為免陌生人士前往單位睇樓,都寧願先封盤不賣,或不開放給買家睇樓。這情況下,現階段仍願意開放單位給準買家睇樓的業主,其沽貨意欲應該較大,希望先走貨為上,準買家或可向其「鋤價」更多。

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3.先查探放盤單位情況
找到目標屋苑或單位後,買家在睇樓前可先在網上搜集不同資訊,先是單位是否「事故單位」,或鄰近有否「事故單位」,都會大大影響單位估價,事前可透過各大型銀行的估價系統搜尋,如單位未能估價,就要加倍小心,為免購入單位後沒有銀行願意承造按揭。
同時也要知道單位的銀行估價為多少,如業主叫價較估價低,可以確保單位能「估足價」外,也代表可以「低水價」購入單位。準買家也可透過地產代理的網上數據找尋業主的買入價,如業主於早年已購入單位,單位已大大升值,相信也願意減價獲利離場。


4.向代理了解業主背景
業主賣樓心態不同,只要識得「捉路」,鋤價一樣事半功倍。過去兩個月,市場出現不少業主趕移民而減價賣樓的個案,如遇上此類單位,準買家不妨嘗試還價。此外,經濟前景不明朗,部份持單位作收租用途的業主先行「減磅」離場,他們的出貨意欲也較強。此外也可留意較年輕的新盤,不少業主購入單位三年,要沽出物業不需繳付額外印花稅(SSD)他們的出貨意欲通常較強,也較易接受議價。

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5.睇樓時帶同本票或訂金以表誠意
準買家遇上心儀單位後,可預早準備訂金或本票,如確認單位值得買入,可即場跟業主展示,以表誠意,讓業主知道自己是有心承接單位,而非「運桔」,跟業主議價時,就更得心應手;更有可能獲業主減價更多。

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撰文 : 陳詠妍

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