【百萬Blogger】財叔:賣樓也要識計數

名人薈萃 09:00 2016/06/04

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早前我以同區新低價賣出了一個單位,實現我減持的目標,有朋友問我:係咪真係睇得咁淡?

其實我買賣,並非是因為睇好或睇淡,最重要是計好自己條數,知道自己的目標是甚麼。兩年前我已經講過,住宅已經無投資價值(詳細可上網翻看之前Blog文),所以開始減持住宅,目標是減持四成,今次賣埋呢間,叫做差不多完成了我減持的目標。

套現再尋6厘回報

今次賣的單位實用520平方呎,叫價550萬元,最後以475萬元成交,之前以1.9萬元租了5年給人做套房,今年約滿後,租客原想以2.1萬元續租,但最後我決定唔續租交吉來賣,最後由一投資者承接。

我賣出的原因是這個單位按揭成數太低,欠缺槓杆效應,加上後市亦看不到有太大升幅,所以我就計計數,如賣出能套現300萬元左右,以之前月租1.9萬元計,減去供樓支出每月約9,000元,正現金流約1萬元;供樓利息支出約3,000元,即每月儲存6,000元本金,合共「回報」約1.6萬元,即若我賣出單位後能把300萬去賺取到6厘回報,每月回報約1.5萬元,便能和之前出租單位的回報打和,而若能找到一倍槓杆的投資,那只要約3厘回報便可以,所以最後我也決定賣出。

買樓還價提高回報

可能有人會話:咁買家接我貨係咪無着數?咁又唔係喎!因為租客留下了4間靚仔套房,成本都超過20萬元,若買家以整個單位租出,回報已超過5厘,若以套房出租回報更高,所以買家也有佢自己條數去計,如果我可以按到七成,其實我都唔會賣,甚至買多間添!

當然講到呢度,又會有好多人話早知賣給我啦!又有人之前成日話,5厘回報邊度有!其實主要是你有無去搵過,我過去幾年所賣出的住宅單位,全部都超過5厘回報,咁當然並非一開價就有5厘啦!但價係還出來的,所以最緊要係,你真係有心買?

當然經紀都好重要,如果今次係第二個Agent同我傾,我應該唔會減到呢個價,雖然這個Agent過去從無跟我交易過,但佢由有「財叔」出現後,就一直都有支持我的慈善籌款活動,仲要每次都專程來捐款,所以賣價差少少,我都會給他完成呢單交易。

睇完呢篇之後,唔知仲有無人會問我宜家應唔應該買樓呢?如果真係要問,最好係問之前你自己計咗條數先,值唔值得買,其實真係只有你自己先知啊!

本文原刊於2016年6月4日第450期《iMoney Focus》。
 

撰文 : 財叔

欄名 : 百萬Blogger—財叔

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