【百萬Blogger】財叔:價值與價格

名人薈萃 09:00 2016/05/07

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好耐以前聽過有投資者說,投資時只會看物業的價值,而非價格,我當初想了多年也想不明白,究竟價值和價格是否有關呢?

我沒讀過經濟學,不知兩者有何學術定義,不過在我字典裏,價值可以好主觀,就如一件物品對我來說很有價值,但對你而言可能一文不值,這樣它的價格在我心目中可能好高,但在其他人心目中,可能貼錢都無人要。不過如果以投資角度來看,價值和價格就一定有着密切關係,因為你的利潤,就是未來價格減去現時買入的價格,所以怎以只睇價值而不理價格呢?

不時聽人講「有買貴無買錯」,最緊要有願景有價值,其實可能是對方「瀨咗嘢」自我安慰。投資的時候,例如買樓,一定要以客觀角度來看樓的價值,因為你的銷售目標是其他置業者,所以這個價值必須為大眾所認同,才能賣到一個好價格,價格好、賺到錢,才是你的投資目標,這一點好重要!

當然會有例外,例如連天台或平台單位的特色單位,可能只對一小部分人來說有價值,因有人會擔心天台漏水,連平台又驚空中飛人,所以這類單位認受性相對較低,但因市場供應亦較少,即競爭對手也少,只要能遇到知音人,就可以賣得一個可能意想不到的價格。又因為買這類單位的多數是用家,他們看物業價值時會較主觀,在市場選擇少的情況下,一般都願意付出更高價格,亦即是溢價。

等候賣出期間也計收益

上面所講的是我以前對價值和價格的看法,但當我好榮幸獲止凡兄邀請為他新書寫序時,有幸讀到他的初稿,我讀完一次又一次,終令我對價值與價格又有另一個體會,詳情當然要拜讀止凡兄的新書啦!哈哈!

容許我在這裏透露少少啦,他應該不介意吧!止凡兄在計算價格的同時,會將股息或租金計算在價格裏,即投資利潤是以未來價格減去買入價格再加上期間之股息或租金,這是我以前無想過的,因為我覺得期間之收入多數會花掉,所以計算利潤時我多數不會計租金收入,只會計算買賣差價。

但我讀完止凡兄的文章後,反覆思考,發現原來我並非無計,只是用另一個方式去計,因為淨租金回報論,正正是我用來計算一個物業的投資價值。我注重租金回報之正現金流,如果沒有正現金流,個個月要倒貼供款的物業,就算將來願景多大,升幾多十倍,我都未必有機會捱到。亦因此我再看一次止凡兄著作,發現不同人對價值有不同看法,例如舊樓收購,富豪有財力支持去等,不用理買賣期間的價格(租金),但一般的幼稚園級投資者如我,無租收可能飯都無得食,十年後日日有魚翅撈飯都未必等到,所以最重要,就是有價值又有好價格。

所以,下次有人跟你說價值時,要聽清楚究竟是甚麼價值,是內在價值?潛在價值?還是投資價值?而你自己目標又是甚麼?這樣才可決定你應該如何做決定!

價值、價格、價格、價值,看到這裏,其實你明嗎?我都寫到有點精神分裂,是時候出走鬆一鬆,赴日參與當地垃圾文化交流團,可能對此再有新體會,回來再與大家分享!

本文原刊於2016年5月7日第446期《iMoney Focus》。
 

撰文 : 財叔

欄名 : 百萬Blogger—財叔

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