【股樓專欄】利率如何影響樓價

股樓投資 17:04 2020/07/22

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香港疫情第三度爆發,樓市又將進入靜止狀態,地產商暫不開新盤,二手樓若非交吉樓,也謝絕參觀,經紀沒生意做。幸好,前一陣子趁疫情緩和,數家地產商大規模推新盤,反應很好,也賣了數千個單位。暫時休息,靜待疫情受控。有過應付第二波疫情的經驗,應付第三波疫情應該不太困難。

在第二波疫情爆發期間,樓價有下調,但是幅度不大,下調時間也不長,一到疫情緩和,樓價就馬上急速反彈,一舉創今年新高。因此,真想買樓的人仍然應該抓緊機會,目前香港買樓按揭利率是歷史低點。利率低,供樓負擔輕,而且這一回全球疫情都很嚴重,全球政府、央行都在印鈔票,利率不易回升。目前買樓可以享受一段較長時間的超低利率,1990年我第一次買樓,供樓按揭利率12厘,是目前的6倍有餘,供樓負擔也自然比現在高好幾倍。

在高利率的年代,買樓自住負擔的確很重,比目前重許多倍。不過,在高利率年代,買樓收租反而負擔不重。因為租金回報率也很高,1990年以120萬元買的樓花,落成後收租,每月租金8,000元,算起來回報率8厘,之後數年,按揭利率下降而租金上升,很快的就達到收租,供樓仍有餘錢的狀況。這時候,樓價上漲,又可以加按再買多一個單位來收租,香港許許多多打工的中產階層就是如此一個單位一個單位的累積,終於早於達到退休年齡之前達到富足自由的境界,不必為退休而擔心收入。

利率會影響樓價,不過,影響期只在利率出現變動的日子,即加息期或減息期,加息期樓價會受壓,減息期樓價會上升,理由是加息打亂了供樓者現金周轉的計劃,突然的加息,供樓者收入無法增加,供樓的負擔加重,隨時出現無力供樓的問題。所以,今日向銀行借錢買樓,有所謂「壓力測試」的程序,所謂壓力測試,往往就是先假設利率突然上升1厘、2厘之後,買樓借錢者如何反應。

如果高息維持一段很長的日子,或是低息維持一段很長的日子,則樓價在這段利率不變的期間,變化也不大,港元與美元掛鈎,港元利率基本上也與美元掛鈎,有時會有一些差距,但是差距不大,而美元利率走勢則受到美國總統選舉的影響,實際上不難預測。往往是一位新總統上任之後的第二年會加息,第三年、第四年會減息,說來也相當可笑,第二年加息的目的往往就是為第三年減息做準備,沒有加哪有空間減?2017年特朗普(Donald Trump)上任,第一年、第二年加息,第三年就減息了,今年已減至零息,所以不再減,特朗普之前的奧巴馬(Barack Obama)、小布殊(George W. Bush)、克林頓(Bill Clinton),正都如此。

原文刊於665期《iMoney Wealth》置業安居

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撰文 : 曾淵滄 中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

欄名 : 置業安居

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