【股樓專欄】樓價不跌反升之謎

股樓投資 17:53 2020/06/29

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近一段日子,大量熱錢湧入香港,導致港元升值,升至香港金管局可以允許的聯繫滙率的上限,於是金管局大手買入流入的美元,賣出港元,市場上港元也就大量增加,港元大增就會尋找投機去處,於是炒起股市。

基本上,熱錢是流動很快的錢,不會投入樓市。但是,熱錢多了會壓低香港的利率,特別是銀行間的拆息利率(HIBOR)。而拆息利率下降,減輕了買樓供樓的負擔,每月拿出同一筆金額供樓,現在可以供的樓,樓價就加大了,也就是說,只要拿得出首期,供樓負擔輕了,這是目前想買樓的人,心中一項重要的盤算。

是的,目的供樓按揭貸款的利率,已經遠輕租樓所需的錢少。長時間租樓的吸引力一定比不上供樓,也因此,盡管目前不少人說香港「港區國安法」想移民。但是,樓價依然不跌反升,地產商新盤推出,銷情都很好,這與想賣樓移民的現象,形成一個強烈的對照。

簡單的說,目前香港社會上是同時存在兩股影響樓價,一正一反的力量,正能量來自超低息貸款,負能量來自移民。

移民賣樓,一定是二手樓,因此,偶爾會有低於市價的「筍盤」出現。當然,真正的「筍盤」,地產代理自然會留起來給他們的熟客,一般人也買不到。多年前,筆者在粉嶺買下碧湖花園一個樓花,建築期付款,買入價200萬元,臨近入伙時,地產商推出最後一批樓花,同樣層樓、方向,面積的單位,定價已升至300萬元。當時預感升勢過急,決定不上會,以「摩貨」形式賣掉。

筆者交給粉嶺火車站旁一家地產代理放盤,放盤之後,還未走入火車站,身上的呼喚機(當時仍有輕便手機)響了,是地產代理呼喚的,馬上走回去地產代理處,我那麼「摩貨」新盤就在放盤之後半小時賣掉了,為甚麼賣掉那麼快,原因之一是我開價低,比地產發展商低15%。原因之二估計是,地產代理手上已有一批熟客買家名單,一有「筍盤」,馬上打電話召來買家。換言之,如果你不是該地產代理的熟客,不可能買到賣家放出的那個「筍盤」,一般人想買「筍盤」並不容易,也因此,地產發展商開新盤,依然吸引許多人前往抽籤、排隊。

目前的低息環境應該會持續相當長的日子,美國自從2009年開始了量寬印鈔票的行為之後,從此樂此不疲,往後的許許多多年,都會是低息年代。在超低息環境裏買樓供樓,負擔輕,可以不知不覺就供了好幾年的樓,買樓收租更會是出現長時間由租客代為供樓的現象。

筆者經常說,有能力買樓自住的人,是不必理會樓價的升跌而買。實際上,買樓收租的情況也一樣,在超低息環境下,買樓收租在時間上,也是對自己有利,很可能在一個或兩個租約之後,現金收入就多過供樓的支出。

原文刊於662期《iMoney Wealth》置業安居

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撰文 : 曾淵滄 中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

欄名 : 置業安居

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