【星級理財】大馬、日本均有物業 蘇民峰投資海外樓三大心得

名人薈萃 18:10 2019/12/21

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香港局勢不穩,人心思變,報紙上的海外樓盤廣告舖天蓋地出現。蘇民峰在馬來西亞吉隆坡、日本北海道二世古也持有物業,他直言:「海外買物業都難㗎,唔係想像中咁過癮。」且聽蘇民峰投資海外樓的三大心得。

一、稅制簡單

他認為買海外樓最重要「計掂數」,最好選擇稅制簡單的地方,如英國、日本。「有人話(日本)要交超過30%利得稅,(其實)超唔知幾多錢以上至交,但一般香港人買幾廿萬(的物業),唔會超過這個額。」

投資日本樓所得的租金收入需要課稅,課稅收入1,000日圓至900萬日圓(約64萬港元)稅率介乎5%至23%,但有9.75萬至63.6萬日圓(約6,900至45,000港元)的稅額減免。課稅收入900萬日圓至1,800萬日圓(約128萬港元)才達到稅率33%,稅額減免153.6萬日圓(約10.9萬港元)。

二、計掂回報

其次要「計掂」租金回報,他在二世古擁有一間滑雪度假酒店的房間,有專人管理,每年滑雪季節自用,其餘時間出租,「回報OK,9,000萬日圓買,約800萬港元(以他2010年買入的滙價計)買入,差不多收30萬至35萬港元一年,仲要最Peak Season我霸嚟自己住,唔係嘅話可以收多十幾萬租。」

蘇民峰一直想在紐約置業,他曾考慮買入一間酒店的拆售房間,發現「計唔掂數」才作罷。

「管理費太貴,唔止租唔到,仲要倒貼。租到(出租率)七成半以上我先唔使蝕,邊有咁好彩。我計數好叻㗎,(買入前)問得好清楚。」他認為近年紐約樓價算是便宜,但管理費卻太高,令到不值得投資。

三、留意供應

第三是留意當地樓市供應量,蘇民峰常常分享其馬來西亞「中伏」經歷,該豪宅位於吉隆坡市中心大商場Pavilion Kuala Lumpur上蓋,「等於太古廣場樓上嘅樓,唔會租唔出,但租唔到好價錢!(買入)無10年都8年,租金都唔升。」物業首年以1.8萬令吉租出,後來要減租至1.6萬令吉租出。

他認為投資者買入泰國、馬來西亞等地的市中心物業,即使地段優越,樓價和租金也未必可以大升,皆因這些國家不斷有新樓供應,「地大人少,不停咁起,升嘅機會不大,真係有潛力嘅樓,我哋又買唔起。」

節錄自第635期《iMoney Focus》封面故事。

 

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撰文 : 葉卓偉

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