【法律迷思】疫情可令租約提早終止或減租?

名人薈萃 07:19 2020/06/12

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新冠肺炎大流行,香港實施了一系列防疫措施,包括旅遊管制及對入境人士強制檢疫14日等,以防止疫情持續爆發。最近不少租戶讀者於Facebook專頁留言,指由於業務受影響而生意銳減,對活動場所、辦公室及店舖需求下降。不論是住宅用戶或商業租客,他們主要關注是能否以疫情大爆發為理由而提早終止租約,或要求業主減租直至疫情緩和。那麼,提早終止租約或減租有甚麼法律依據?

「不可抗力」

一些租約或會載有「不可抗力」條款(Force Majeure Clause)。「不可抗力」條款的作用,一般是容許租約雙方在發生其「控制範圍以外」事件時,可以一、毋須即時履行租約;二、容許租約雙方暫停或延遲履行租約;三、提早終止租約;或四、完全或局部暫停支付租金。

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英國有案例(Thames Valley Power v Total Gas & Power)指出,經濟衰退或市場惡化可能不被視為「不可抗力」。租約雙方需是「實質上或法律上不能履行合約」,而不是「比較困難或利潤較低」。參考該案,租約雙方能否就新型冠狀病毒疫情引用「不可抗力」條款,取決於條款的釋義及相關考慮因素:

1.「不可抗力」條款的範圍是否涵蓋緊急事故、包括全球流行病;

2.是否需要由當局發出確認發生「不可抗力」事件的證明書;

3.租約方是獲免除履行合約,還是完全或局部暫停支付租金?

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「合同受挫失效」

假如租約沒有「不可抗力」條款,租約是否可依據「合同受挫失效」(Frustration),從而可予終止?

香港在(Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong [2014])案例中,租客租住的單位在沙士期間,被衞生署發出隔離令而無法居住約2星期。租客以其簽訂為期2年的租約受挫失效為理由要求終止租約。法院認為,相對於2年的整體使用期,約2星期只佔小部分。盡管「沙士」爆發是無法預見,但並無重大改變未完成的租約性質。因此,法院駁回租客要求終止租約的申索。

寬減租金

至於租戶能否要求寬減租金,需要視乎租約是否載有「寬減租金」條款(Rent Reduction Clause)。假如條款並不涵蓋經濟環境或公共衞生等情況,租戶可能難以通過行使減租條款而獲租金寬減。

租約雙方之可行方案

因此,基於上述法律考慮,租戶可嘗試與業主直接磋商,以達成新安排(包括因應最新營商環境而要求租金寬減);或進行調解(Mediation)而提早完成租約;或就未來疫症風險購買相關保險。

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撰文 : 蘇文傑(Albert So)律師 客席法學教授、Old Bailey & Associates首席法律顧問、香港調解仲裁中心主席及財富承傳策劃協會主席

欄名 : 法律迷思

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