【樓市分析】數千元首期上車 公屋助人致富?

股樓投資 09:00 2020/05/30

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1998年初,房委會推出「租者置其屋計劃」,讓指定39條屋邨租戶,購入自住公屋。為了吸引租戶,房委會提供大額折扣,亦與多間銀行及財務機構簽訂「按揭保證契據」,提供最高十成按揭,還款期更長達25年。

當時參與計劃的租戶,只需十多萬元,便成為業主。十多年後,部分業主再以兩、三百萬元賣出單位,其後轉購私樓。由於獲利甚豐,令不少公屋租戶心動,故屢有政客要求重推計劃。

舉例說,粉嶺華明邨頌明樓高層8室,實用面積385平方呎,早前以228萬元(綠表價)易手。據資料顯示,原業主於2017年4月初,以31.1萬元購入單位,換言之,短短3年,帳面勁賺197萬元,以升幅計,遠遠跑贏私樓。值得留意的是,該業主當年僅支付約3,000元首期,便能上車。 

從回報率來看,「租者置其屋計劃」的確吸引,惟最大問題是物業管理,皆因部分租戶情願交租,也不想買樓,以致邨內有兩類居民:一是透過計劃買樓的小業主,二是房委會租戶。假如業主想提升物業質素,可能不介意花錢翻新大堂,又或安裝智能保安系統,惟其後維修費,則由已購買單位的小業主承擔。其實不少屋邨樓齡偏高,甚至有失修問題,小業主日後更需要支付巨額維修費。

更重要的是,若未補回地價,業主不能出租單位,且只可轉售予綠表買家,不能在自由市場放售,即是說,客源相對較少,流通量相對較低,隨時有價無市,若業主急需出售單位套現,只能大減價,否則難吸引買家。

對公屋租戶來說,有關計劃始終利多於弊,不少租戶也願買下自住公屋。不過,特首林鄭月娥強調,在整體公營房屋供應「更有把握」及「能大致滿足市民需求」後,才考慮重推計劃。然而,上述概念抽象,難以量化,加上政府仍有不少更重要的事情處理,故料短期內也難重推計劃。

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撰文 : 柳家平

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