【股樓專欄】樓價調整料完結

股樓投資 18:48 2020/05/26

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近來,有關樓市的正負面新聞同時出現,正面新聞有中原城市領先指數創近3個月新高,地產商發展開售新盤,反應很不錯,二手樓出現業主反價而成功售出,某些屋邨出現樓價創新高的個案……負面新聞則有高銀金融(00530)蝕讓啟德土地,虧損25.7億元,啟德一幅商業地皮招標失敗,長實(01113)以市場預期的下限價中標安達臣的首置土地……

正負新聞同時出現,是否矛盾?沒有矛盾。正面新聞是樓價新聞,反面新聞是土地新聞。不錯,土地成交價會影響樓價,但是關係不深,理由是地產商今日買入土地,一般上要數年後才能出售樓花,長實買入的首置地,更得等到房屋入伙才出售,以當時的市價八折出售,遲出售就會影響資金流及將來樓價升跌的風險,因此出價謹慎是很自然的事。

啟德土地供應眾多,每家地產商都知道高銀金融財困,自然會趁機壓價。因此,低價成交,高銀蝕讓也是自然。而啟德商業用地也就是因為香港商業用地前途不明朗,疫情,社會事件,中美對抗……盡管中原城市領先指數,代表二手住宅價格的指數已止跌回升,但商舖價格依然未見見底。
總之,地產商買地,動不動就是數十億元、數百億元,謹慎行事是自然的。而小市民買樓盡管也很謹慎,不過,始終有一些急着買樓的人一見樓價回升就更急不及待的搶購了。

今年3月13日,中原城市領先指數報174.03點,很可能就是這一次調整市的最低點了,與5月15日的175.94點比較,實際上也只回升1%,升幅不多,但是,175.94點已是近3個月的高點,可見近3個月中原城市領先指數一直在1%的範圍內波動,隨機性的波動,沒有明顯的趨勢。因此,支持樓價已經見底的論據,倒不是中原城市領先指數創近3個月新高,而是傳媒轉向,地產代理轉向。而傳媒的訊息來自地產代理,因此,可以說是地產代理先轉向,使到傳媒也跟着轉向。

在樓市低迷的時候,地產發展商都收起新盤不賣,地產代理只能推銷二手盤,但是二手盤業主不願低價出售, 於是「大劈價」 新聞就鋪天蓋地的出現。目的就是向二手盤業主施壓,希望嚇倒業主而願意低價出售,地產代理也就完成任務。

不過,地產代理也是最精明的一群人,對樓價走向的嗅覺也強,當他們開始感覺,地產發展商正準備推新盤應市後。就會馬上改變樓價的預測言論,由唱淡轉為唱好,並提供大量樓市好轉的新聞個案給傳媒,一齊唱好,於是地產發展商新盤暢銷,皆大歡喜。


原文刊於657期《iMoney Wealth》置業安居

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撰文 : 曾淵滄 中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

欄名 : 置業安居

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