【股樓專欄】經濟差反撑租金?

股樓投資 19:06 2020/05/18

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香港疫情稍為緩和,社會運動再起,本地地產股也一度受壓,會不會造成樓價也受壓?
要評估這個因素,不妨翻查過去一年多的中原城市領先指數(CCL), 看看去年社會運動與樓價的關係,也看看今年疫情爆發後樓價的走勢,溫故知新。

2019年的反修例運動開始於3月,至6月爆發大型的社會運動。不過,中原城市領先指數在反修例的社會運動初期依然上升,上升的理由是市場,在慶祝中美簽署首階段貿易協議,2019年2月8日,中原指數為169.95點,反覆上升至2019年7月5日,為190.48點,是歷史最高點,升幅為12%至11月1日就開始失去方向,呈起落市,在2%的波幅裏擺動,疫情爆發後,指數受到壓力,反覆向下,但是,幅度依然很小,也就是說,只是使到波幅再增加多2%,整整大半年,中原指數最高最低的波幅僅4%。

從上述數據中顯示,香港樓價依然是大漲小回,2019年的上升期,短短5個月,中原指數上升12%重創下歷史高位,之後受社會運動打擊在疫情爆發前,中原指數最低時比歷史高位相差不足8%,之後,疫情使到指數的跌幅,在最差的時候再跌多4%。但是,近日已收復了相當失地,目前中原指數與2019年7月的歷史高位比較,依然是相差不足8%。

簡單總結,2019年的社會運動,對樓價的打擊,最嚴重時也不足8%,而目前的中原指數也正好與社會運動最高潮,指數最低時差不多,因此,相信社會運動再起,影響也該很小。疫情曾經使到樓價再進一步下跌,但目前已收復了失地。

當然,上述所指,是香港的住宅樓價商業物業,不論是店舖或辦公樓,受到的打擊是很大,一向以來,商業物業價格與租金的波幅變化遠大於住宅物業,社會運動與疫情都使到商用物業的租金大幅下降。當然,失業也會使到住宅租金下降,從而影響住宅的價格,不過,影響較小。不景氣、經濟衰退,許多做生意的人會選擇結束生意,商用物業的需求就下降了。

但是,人人都需要居所,不景氣、失業也不想露宿街頭,房子還是要租,分別只是住在甚麼水平的樓房,失業使到部分人被逼賣樓,賣了樓就得租房住,又增加了租房的需求,使到住宅租金得到不錯的承託,香港特區政府的「保就業」紓困措施,也快正式接受申請與派發後,對減少裁員有一定的幫助,也就間接地支持租戶交租的能力,更何況目前的社會運動規模,已遠遠比不上去了,影響也相對小了。

原文刊於656期《iMoney Wealth》置業安居


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撰文 : 曾淵滄 中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

欄名 : 置業安居

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