【負資產101】拆解負資產成因 銀行何時會call loan?

股樓投資 17:10 2020/04/29

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負資產的成因

  • 一)樓價急速回調 

以1997年至2003年期間為例,先有亞洲金融風暴、其後科網股爆破,然後沙士襲港,重挫香港經濟,終致樓價急速下跌,負資產急增。 

  • 二)高成數按揭 

金管局當時解釋說,負資產個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款,又或按揭保險計劃的貸款,因為此類貸款的按揭成數一般較高。 

行內人士透露,銀行員工可承造九至十成按揭,以本地龍頭銀行為例,若員工月入5萬元,最多可借500萬元,只要物業低於500萬元,即可「零首期」上車,而且按揭息率也較低。不過,由於透過高槓桿來借貸,只要樓價急跌,他們即淪為負資產一族。此外,若他們轉工,又或被裁,上述「樓按福利」將不再。 

換句話說,即使樓價回調,若無透過高槓桿來借貸的話,則不會淪為負資產。自2010年起,金管局推出多項逆周期措施,連番收緊按揭,買家要用更多首期才可以上車市。因此,即使樓價於2015年至2016年期間下跌,負資產問題也未見惡化。 

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負資產的後果

若物業淪為負資產,放貸銀行為保自身利益,或要求業主提早償還按揭貸款,即俗稱「call loan」。假如業主無法還清貸款,銀行有權收樓,並將單位拍賣。 

不過,只要業主按時供款,即使物業淪為負資產,銀行也不會要求提早還款,皆銀行要求業主提早還款,可能出現撇賬,損害銀行利益,更可能影響銀行體系穩定,故出於自身考慮,銀行傾向讓借款人慢慢還款。

事實上,當業主觸犯按揭契約,便遭銀行「call loan」,較常見有透過按保使用高成數按揭入市,但將單位出租;向財務公司將單位加按,但未知會及得到銀行批准;連續三個月未能準時還款。

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撰文 : 柳家平

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