點解減薪潮下樓市不會爆煲?

分析 20:30 2020/04/15

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市場開始關注受疫情影響的減薪及失業潮,會否引發銀主盤大增,繼而發發樓市危機。到底金管局過去實施的供款入息比上,及近期銀行推出的「還息不還本」安排能否化解危機?

  •  「還息不還本」下供樓年期越後,所能夠降低的供款開支越多
  •  30年還款期計算,最後幾年的利息開支只佔供款數個百分比
  •  供款與入息比率上限,降低經濟衰退而斷供的風險


隨著新冠肺炎疫情爆發踏入第4個月,經濟停擺下,中小企倒閉及失業率飇升,失業供不起樓,按揭斷供潮隨之衍生的是銀主盤增加。

不過,今次不少銀行都推出半年至1年的「還息不還本」安排,的確有助舒緩業主因為減薪、失業下的供樓壓力。在具體運作上面,由於按揭供款有「息隨本減」的原則,一般來說業主處於的供樓年期越後,所能夠降低的供款開支越多。

息隨本減 年期越後利息越少

附表1就以600萬元的物業、8成按揭、實際按息2.5厘、還款期30年計算,每個月的供款為18,966元,在第一年供樓的時候,有1萬元的供款屬於利息,所以採用「還息不還本」,就大約能夠降低8,966元或者47%的供款。

一般來說業主處於的供樓年期越後,所能夠降低的供款開支越多。

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若果屬於供樓比較後期的時段,例如已經供樓第20年計算,利息支出已經降低至只有4,556元,「還息不還本」就能夠降低76%或者14,410元的供款。按照附圖顯示,如果是供樓最後的23年,利息開支低至幾百至千多元,只佔供款額數個百分比,若果單是應付利息開支,財政壓力的確不大。

金管局規定供款與收入比須率低於50%

另一方面,金管局過去推出的逆周期措施,包括規定按揭供款不能夠超過家庭收入(供款與收入比須率)一半,從這個角度爆發大量銀主盤的風險就更低。

同樣用上述600萬元物業按揭的例子,供款近1.9萬元,亦即是家庭收入需要至少3.8萬元才能夠批出按揭。

以「還息不還本」下第一年供樓利息8,966元計算,便相當於家庭收入的26%,只要該名業主供樓時間去到第10年或者以上,利息供款相當家庭收入的比例便會降至2成或以下(見附表2),亦即是兩夫婦的小家庭即使有一方不幸失業,損失一半的家庭收入,餘下亦不至於完全無法供樓。

供樓時間去到第10年或者以上,利息供款相當家庭收入的比例便會降至2成或以下

「還息不還本」是甚麼?

當然這個都只是數字上講解「還息不還本」之下,業主面對的供樓壓力,實際還是要視乎每個個案的情況,例如所有家庭成員都失業等。總體來說,短期內銀主盤大幅飇升的機會應該不大。

記者:余敏欽

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近期銀行推出的「還息不還本」安排有助化解樓市危機

欄名 : 樓市分析

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