新冠Vs沙士對樓市影響

股樓投資 19:30 2020/04/14

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最近全世界都受到新冠肺炎病毒的影響,香港當然不會例外,好彩香港亦早有準備,雖然在抗疫方面不十分完美,但受傷程度好過很多歐美國家,不過,在經濟方面,病毒對世界影響一視同仁,不少國家要封關封城,阻止病毒入侵或者擴散。

不少人問筆者,新冠病毒對香港經濟以至樓市有何影響,相比2003年沙士,新冠抑或沙士的影響比較大,當年香港在沙士後急速復原,今次新冠疫情會不會好似當日沙士一樣急速復原,抑或要等一段長時間,甚至永遠不會回復原狀。

很多人以為,當年沙士是壓冧樓市的最後一根稻草!筆者有不同意見,反而認為沙士是當年樓市回升的催化劑,香港樓市在2008年亞洲金融風暴開始,在跌多漲少的情況下,到了2003年沙士前,整體樓價已經下跌了超過六成。

沙士出現,樓市的確曾經急速下降,但在沙士期間,整體樓價亦只不過下跌了7%,大家千萬別少看這7%,因為跌勢太急,吸引不少投資者入市,樓價反而喘定。

過了一段不太長時間,樓市仍然平穩上升,用家才放膽入市,到那時候,可以講樓市大局已定,但當年購買力仍然疲弱,樓市即使上升但仍然是不太急速。

如果沒有沙士,筆者認為樓市仍然以陰乾式下跌,最後只能夠在低位徘徊,所以,說沙士是樓市上升的催化劑,而非壓冧樓市最後一根稻草亦有理據。

今次新冠病毒對樓市影響與沙士不同,真的有可能是壓冧樓市最後一根稻草,原因是在沙士之後,樓市在大漲小回的情況下連升多年,近幾年已經超出一般市民的負擔能力,但樓價仍然沒有大幅下跌,即使在社運以及新冠疫情夾擊之下,亦只不過下跌不足10%。

不過,不但成交量不多,而且大多數都是比較優質物業,造成一個樓市沒有大跌假像,但隨着優質樓盤被消化,以後的成交價就會反映比較劣質的樓宇,估計樓價亦會下跌,但仍然未至於是壓冧樓市最後一根稻草,因為香港的購買力仍然驚人,即使政府不撤辣招,但如果業主願意減少少價,成交量必定會飈升。

大家亦不能掉以輕心,如果疫情持續,香港仍然要封關封城,壓冧樓市並不是一根稻草,而是一碌棍,大家不可以輕視。

本文節錄於651期《iMoney Wealth》鑑古知今

撰文 : 湯文亮 《福布斯》香港排名26位的紀惠集團行政總裁, 資深地產投資者,縱橫樓市30多年, 期間經歷多個升跌浪,對樓市起跌有獨到的看法;認為要參透後市必須以歷史作藍圖,從中汲取教訓,只要融會貫通,必有啟發。

欄名 : 鑑古知今

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