舖位租金回報比住宅高 博得過?

分析 08:00 2020/04/08

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投資物業講求回報,傳統而言商舖舖回報2厘以下,而住宅回報率約3至4厘。新冠肺炎疫情衝擊下,舖位價格急跌,市場出現反常情況,住宅細單位回報率最新報2.6厘,反而舖位成交近期多近4厘,回報率吸引值得入市?

  • 商舖回報率近期有所上升,成交見3.5厘以上
  • 購舖要留意租金走勢,租客會否因疫症或提早結業
  • 民生區勝在較穩定,核心區調整大合乎「撈底」

物業投資者想享有穩定回報率,普遍多選住宅,但住宅樓價仍高企,回報率亦不高。若論到物業價格跌幅,疫市下商舖調整為各項物業最明顯,對投資觸覺敏銳的人來說,或是撈底好時機。 

商舖投資高峰期為2010至2013年,當時正值自由行消費強勁,一線街至三線街舖價炒上,租金回報往往低於2厘,甚至1厘也沒有,因為買家志在短炒。舖市經過6至7年負面消息充斥,加上疫症大衝擊,商舖租售價有明顯回調。從最近舖位買賣個案,均見業主大幅減價3至4成,新買家享約回報率多逾3厘。

如果尋求穩定回報率,最關鍵當然是租金收入,若有興趣購舖人士,必需研究租客負租能力。若疫市下租客生意極差,甚至有可能結業,投資相關舖位就較危險,或面對租金向下回報下跌。如果租客是民生區的基本所需如菜檔、小食店等租客,市好市差也有基本消費群,此類租客較為穩定,若回報率約3厘,風險不高。如最近大埔富善街一舖位,由肉食公司租用,現以約1,200萬餘元於市場放售,回報率逾3厘,較合乎穩陣派投資者小試牛刀。

至於核心零售區,是疫症下最受衝擊的物業,4大零售核心區吉舖處處,若購入此類舖位,可能待數月才可租出。不過,論到值博率,核心區價格跌幅甚高,由高峰期回調一半以上,若單從投資角度,或許具有「撈底」概念,一旦日後旅客重臨,說不定物業可明顯升值 ,但比較適合財力雄厚,有能力睇長線的投資者。

記者:梁建國

欄名 : 樓市分析

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