美銀全線調低地產股目標價 料地產股較樓價早1至2個月見底

金融經濟 15:43 2020/04/07

分享:

美銀證券指,由於住宅自住需求強勁及各國實施貨幣寬鬆政策,重申偏好住宅發展商股,多於收租股。

新型冠狀病毒肺炎疫情持續,美銀證券調低香港今年經濟預測至收縮4.9%後,全線調低本港房地產股的目標價。該行預期,今年本港樓價回落15%至20%,而地產股一般會較樓價早1至2個月見底,因此未來數月要留意大型新盤開售,如新世界發展 (00017) 的大圍站項目。

美銀估計,疫情將於4月份見頂,但市場要出現一個持續的升浪,則仍需要一段時間,由於住宅自住需求強勁及各國實施貨幣寬鬆政策,重申偏好住宅發展商股,多於收租股,當中新鴻基地產 (00016) 為首選。

寫字樓租金料跌10%至20%

中環寫字樓方面,美銀認為,經濟大幅衰退下,寫字樓需求疲弱,估計寫字樓租金跌10%至20%,予「跑輸大市」評級。零售收租股方面,則視乎疫情持續時間及下半年會否再次爆發,料零售租金跌5%至20%,同時分成租金會下降,偏好那些持有較多租戶銷售額以必需消費品為主的領展 (00823) 及置富產業信託 (00788)

美銀預期,本港物業發展的毛利率料由今年的36%,降至2022年的27%。基於零售業主會提供4至5個月的租金減免,幅度料介乎7%至70%,因此調低零售收租股2020至2022年每股盈利平均約4%,同時降低目標價平均10%。

經濟下滑 派發股息並非保證

雖然本港發展商的財務狀況穩健,但面對經濟持續下滑,美銀認為,派發股息並非保證,當中恒基地產 (00012) 、新世界及嘉里 (00683) 受經濟影響最大。若投資物業價值跌三成,恒地、新世界、嘉里及恒隆地產 (00101) 的淨負債比率將超過三成。

現時本港發展商股或收租股,分別較每股資產淨值(NAV)約56%及55%,平均市帳率約0.4倍,股息率分別約5.5厘及5厘。美銀稱,與2008年金融危機相比,今次寫字樓租金回落幅度較小,但零售租金及住宅樓價跌幅較大。

股份 新目標價(元) 與舊目標價比較
長實 (01113) 53 -13%
恒地 (00012) 36.4 -4%
新地 (00016) 126 -6%
信置 (00083) 11.3 -7%
新世界 (00017) 10.8 -10%
九倉 (00004) 19 -17%
嘉里 (00683) 24.5 -9%
希慎 (00014) 31.8 -8%
九置 (01997) 34 -17%
太地 (01972) 24.5 -9%
恒隆 (00101) 20 -3%
領展 (00823) 78 -10%
冠君 (02778) 4.7 -6%
置富 (00778) 8.2 -17%

相關文章:大新銀行盈利倒退1成 料港經濟收縮、樓價有下調壓力(第二版)

相關文章:花旗:樓市小陽春將押後 不要忘記沙士後樓價迅速飛升

 

免費下載 hket App,關注「全球疫情實時動態
立即訂閱專享無間斷美股分析

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版