樓市下行 注意申請按揭三大風險

分析 08:00 2020/03/30

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新冠肺炎展開第二波爆發,銀行樓按審批進度嚴重受阻,置業人士須格外留神,以免因成交期陷入申請按揭兩難,包括延長成交期或面對估價不足的危機。

  • 疫情二度爆發,拖慢銀行審批樓按進度
  • 銀行估價審慎及就業環境轉差,延長成交期風險增
  • 高成數按揭買家上會難度提高

受疫情影響,銀行部分分行停業及採彈性上班,令審批需時延長,由正常約1個月,有可能拖慢至2、3個月。

另邊廂,經濟不明朗下,銀行今年初起貸款取態趨審慎,既有銀行已「落雨收遮」收緊審查,也對物業估價轉為保守,估價不足情況明顯上升,在樓價下調之際,理應趁估足價時加快上會。

那現時置業人士應如何抉擇,加長抑或縮短成交期來減低按揭風險呢?

事實上,在樓價調整時,若加長成交期,相比下所帶來的風險反而更高。一是估價問題,銀行估價會參考屋苑成交價及後市市況作評估,當跌市時,估價趨勢亦會向下,加上疫情升溫,有機會加速樓價及估價下調幅度,估價不足將影響按揭成數,令置業失預算。如上車屋苑沙田第一城,2房戶估價在過去半年反覆向下,雖在新按保房策推出後一度回升,但在去年12月起銀行估價連跌3個月,單季跌逾5%,跌穿600萬元關鍵位。

其次是供款能力的變數,目前外圍及樓市充斥負面因素,疫情打擊經濟和就業環境,最新失業率升至3.7%的9年高,影響各行各業,部分行業的就業不足情況亦升,就業隱憂俱增下,趁收入穩定時應加快上會,尤其是承造高成數按揭,上會難度更高。

經絡按揭﹕疫情礙樓按審批進度 宜預留3個月成交期

【減息‧樓市】傳有銀行停收轉按加按申請 航空、飲食等「高風險行業」收緊按揭審查

政府半年前放寬首置按揭即新按保,採用建期付款的新盤買家要留意,物業是按落成上會時的估值去計算按揭,遇跌市時風險大增。

舉例元朗一新盤在去年12月開售,明年3月入伙,單位售價558萬元,買家選用建期折實488萬。倘若今年經濟惡化或未有改善,保守以樓價今季跌幅約1.5%推算,全年將跌6%,如估價與樓價下調幅度成正比,即上會時物業市值或降至約458.7萬,9成按保只借到412.8萬,有機會將借少約26.4萬元。

現時銀行普遍已設免費預先審批服務,建議準買家選好心水單位時先向銀行查詢估價,並考慮進行預先批核,可有利節省正式審批時間,個人亦最好預留多約1成流動資金以備不足之需。

記者:鍾綺敏

樓市下行期間,置業人士須注意按揭三大風險。

欄名 : 樓市分析

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