美國減息 定息按揭生不逢時?

股樓投資 16:04 2020/03/29

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新一份《財政預算案》公佈,按證公司將推出定息按揭計劃。正當市場討論計劃的利弊時,美國聯儲局突然減息1.5厘,瞬間令定息按揭優勢大減。

一般來說,目前業主多用H按或P按,即統稱浮息按揭。若與浮息按揭相比,定息按揭最大優勢是:息率固定,即使遇上加息周期,利率也不會隨市場改變,長期下來,在加息周期的情況下,定息按揭可能較為划算。不過,目前市場預期,面對當前經濟困局,低息環境仍會持續一段時間,而浮息按揭利率也會因此向下,若選用定息按揭,以較高利率換來穩定供款,明顯不划算。

雖然美國聯儲局減息後,與供樓相關的港元1個月拆息不跌反升,但市場普遍認為,拆息稍後回落,業主終能受惠。先不管拆息會否回落,但市場有此預期,已令定息按揭的吸引力大減。以目前情況為例,如業主用H按供樓,雖然拆息未見回落,仍要以封頂息率供樓,即2.5厘,惟與10年期定息按揭(2.75厘)相比,H按利率仍低25點子。

銀行或收緊按揭審批

不過,金管局早前說,10年期以上的定息按揭,因為供款穩定,銀行批核按揭時,可不需壓力測試,只要申請人每月供款不超過月入一半,即符合最基本的批核要求。在這情況下,即使供款利率較高,但選用定息按揭者,可獲取的貸款上限,反而比低息,但有壓測的浮息按揭高。不過,新冠肺炎全球爆發,全球經濟或陷入衰退。在這情況下,即使監管要求放寬,銀行審批按揭時,也偏向審慎,料更仔細查看申請人的職業及收入,舉例說,如從事旅遊、餐飲、航空、酒店業最受影響,即使申請定息按揭,也未必獲批。

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撰文 : 黃卓賢

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