「只租不買八成輸」理論創始人財叔:上車客千祈唔好盲目等跌

股樓投資 17:33 2020/03/28

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近年網絡上流傳一張「只租不買的贏面」的圖,講述只租樓、不買樓,僅在樓價大跌時才會贏,無論樓價大升、小升、平穩、小跌,「租租」(網上對只租不買人士的暱稱)也是輸家。相信《iMoney》的忠實讀者都會記得,這張圖的出處是2016年4月第441期《iMoney Focus》資深物業投資者財叔的專訪。

2016年至今,本港樓價升了四五成,中原城市領先指數(CCL)當年最低約127點,不少香港人已經嫌樓價貴,沒料到樓價竟如脫韁野馬,連年上升,去年6月最高達190點。財叔這套「只租不買八成輸」的理論,給予了不少「無殼蝸牛」入市買樓的勇氣。一場全球大流行的疫病,打擊全球經濟,「沙士重臨」是否買樓好機會?

投資根本唔應該買樓,自住就點都應該要買!

財叔斬釘截鐵地說。

財叔直言睇淡樓市前景,他持有多個住宅及商舖,早於去年下半年反修例示威時已感受到樓市寒冬的來臨。他又以沙田第一城為例子,過往內地留學生支撑着該藍籌屋苑的租務市場,「社運後,今年仲有咁多內地學生來讀書嗎?好自然無咁多人租第一城,租金自然跌,樓價都要跌!因為租值係反映層樓價值。」他相信「雪球效應」將會出現,「當第一城樓價跌到低過480萬元,(區內質素較遜的)金獅花園唔可能賣480萬元。」住宅的租務市場回落,料將影響樓價下跌。他說幸好現在不少業主持貨能力強,樓價未有即時顯著下跌,但他相信租務需求減少下,肯定對樓價有影響。

「無殼蝸牛」最關心的問題肯定是「樓價會跌幾多成?會不會重演1997至2003年間跌足六成?」財叔直言:「話到俾你知就呃你,邊有人估到跌幾多成!」他寄語「計得掂盤數」,應付到樓按的未上車人士,不要再等跌了,他2016年分享的「只租不買的贏面」圖,至今仍可參考。

始終你個目標唔係投資,唔係追求投資回報,(由租轉買)可以講係止蝕,一路租就一路蝕(每月租金),你買層樓就唔駛再蝕!

他寄語上車客不要無了期地等跌市出現:

千祈唔好盲目等跌!盲目等,幾時先叫跌?人地話跌四成,唔代表你買到層樓跌四成。

他着置業者要知道自己是「買樓唔買市」,「要等CCL跌兩成、四成先買?傻傻地!」他解釋,個別單位減價兩成成交,CCL未必會反映,因為CCL是以樓市平均成交價推算,他着大家不要執着於CCL。

節錄自第649期《iMoney Focus》封面故事。

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撰文 : 葉卓偉

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