「供平過租」是入市時機?

分析 09:00 2020/03/25

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美國聯儲局推出無限QE(量化鬆寬)救市,低息環境預計會持續一段時。近期不少租客憧憬買樓繼續「供平過租」,希望賺取差價,但在跌市之下,會否隨時墮入賺息蝕價的陷阱?

  • 租客貪低息環境「供平過租」,入市個案增
  • 樓價跌勢未止,隨時「賺低蝕價」
  • 租金同下跌,跌幅甚至較樓價多

近期市場陸續錄得租客轉租為買的入市個案,原因正因為低息環球下「供平過租」優勢。

例如有原本租用長沙灣私樓的租客,轉為以215萬元購入屯門良景邨開放式戶,月供僅7,646元,比起租金1萬元低2成,而另一個天水圍租客亦以581萬元柏慧豪廷兩房戶,每個月的供款與原本的租金相若。

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目前本港實際按揭息率大約2.35厘至2.5厘左右,對比差估署的數據,細單位的租金回報率大約2.5%,隨著樓價下跌,市面上亦不乏一些租金回報率達3厘的「筍盤」,扣除按揭利息仍然有「淨息差」賺

不過,疫情仍然持續擴散,再加上環球面臨經濟衰退,甚至金融危機,樓價走勢仍然是易跌難升,即使租戶能夠在現時入市賺到「供平過租」的好處,只要樓價下跌5%,便足以抵銷1至2年的低息好處,隨時賺息蝕價,得不償失。

 

同時,當樓價下跌的時候,租金亦難以免受到拖累。根據差估署的數據,由去年高位至最新1月份數據,樓價跌幅僅4.7%,而租金跌幅則達7.2%。

因此,買家入市與否,應顧及樓價前景、自己的負擔能力及自住需求等因素,而不是只考慮低息的因素。

記者:余敏欽

欄名 : 樓市分析

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