樓市幾時撈底?

名人薈萃 16:46 2020/03/23

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全球股市出現大崩盤、大股災,股市一天天地跌,許多股民都在問:可以撈底了嗎?幾時見底,也有許多股民已開始撈底,可惜,愈撈愈低,「底」深不可測。

世界上的確沒有多少人能預測股災的底,能在最低位買到股票的人,絕大部分是運氣好,在低位分段入市,其中一次買中最低位。對多數人而言,樓市就沒有分段入市的機會,原因是買樓所需的資金龐大,一般人在正常的情況之下,買樓是人生中一項重大的決定,不像買股票那樣可以天天買入賣出,因此,想買樓的人就更加想知道,目前正在下跌的樓價幾時見底?

根據過往數十年的經驗與歷史數據,股市往往走在樓市之前。換言之,股市先見頂而樓市隨之,股市先見底而樓市隨之,如此說,猜樓市見底不就是很容易嗎?只要看到股市見底,就可以猜測樓市也即將見底。
問題是,股市真正見底時,我們不一定知道,我們看到股市回升,不一定是見底,也可以是短期的反彈,彈完再跌,等到我們充分肯定股市真的見底時,股市可能已經向上升了好一段日子,樓市也同樣比低位高了許多,簡單的說,想在樓市見底那一刻判斷樓市見底還是不容易的。

今日,我們經常以「沙士價」來形容2003年香港樓市最低潮的那一刻,但是,實際上那一刻的成交有多少?答案是很少很少。2003年地產商幾乎全面封盤,很少推出新樓盤應市,二手盤源也不多,而多數二手樓業主在開價前已經預期買家會還價,因此,開出的價格也往往比預期還高,就等買家還價,在樓市向下跌的時候,買賣雙方經過一輪又一輪的討價還價,最終成交價一般會低於當時的市價,也許比賣家開的價有相當的差距,於是就成了地產代理向傳媒提供的「大劈價」的新聞資料。

香港的地產商財力雄厚,樓市低迷時,地產商會選擇不開盤,上星期,會德豐開始推出日出康城的新盤接下來是嘉華國際於啟德的新盤,在會德豐(00200)推出新盤之前的好一段日子,市場沒有新盤供應,上星期會德豐開售新盤,售價與市價相若,而目前的市價在香港特區政府眼中依然是很高,是一般年輕人無法負擔的價格,簡單的說,不是「沙士價」,是高價,只因為股市低迷,對樓價也會有一定的打擊。因此,地產商就決定不急着推盤,控制供應以托價。

本文節錄於648期《iMoney Wealth》置業安居

撰文 : 曾淵滄 中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

欄名 : 置業安居

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