【你財策劃師】千萬資產女會計 現況入不敷支

理財智慧 16:41 2020/03/22

分享:

不論是在甚麼年紀,收入和資產數目不錯,但未必代表善於理財,更有機會出現入不敷支的情況,那麼又應如何理財?

今次面談讀者是Mandy,她在見面前提到的理財目標是規劃現金流。最初資料顯示,其每月入息未能支付每月支出,所以處理問題簡單直接但亦可能知易行難,那就是開源節流。另外,再要加上適當保險產品作風險管理,便應該處理了這個個案。

Mandy提供資料指,她每月入息超過5萬元,但每月總支出卻達近10萬元,所以每月相差透支近4.8萬元,一年更需要57萬。

46歲的Mandy擁有不少資產,可謂千萬富翁,其總資產值約為2,794萬元,就算扣除不同債務,仍然有1,417萬元,那為何財政狀況弄致如此不堪?

買樓收租亦有風險

乍看來之下,短期會受疫情所影響,但根本問題是她處理財富的手法。她擁有5個物業,一個自住,另外4個則用作收租,分別分布在香港新界,國內及澳洲。當中,澳洲物業是新買入而未能提供租金收入。

從資料看到Mandy主要入息是來自物業租金,佔總收入56%,而從工作獲得的入息只佔總入息的28%。假如一個人可以達到財務自由時,不用管理的被動入息佔比例的確應比靠工作而獲得的主動入息高,但有兩個問題要想清楚:

(一) 租金入息是否不用管理的被動入息?除非你享受做業主的感覺,否則買樓收租所面對的不確定性也不低,花的功夫也不少,相反收益率又不算高,所以要想清楚為甚麼要這樣做。

(二) 沒有負擔,只有收益,收少了也不太擔心,但Mandy的負債狀況令人憂慮,Alvin自言,如果自己處於這狀況,身體健康肯定也有問題。

在支出方面,與物業相關的貸款還款金額佔總支出65%,Alvin相信實際應該更高,因Mandy的信用卡支出中,包括3間銀行的信用卡貸款,未償還金額達23萬多元。

Mandy作為千萬富翁,但扣除一些欠債還錢有關的支出後,每月真正花在生活的錢只是約1萬元。幸好她的孩子已經20歲,又於香港大專讀書,不用擔心學習上的支出。然而,養兒一百歲,長憂九十九,如何能夠令孩子未來的事業或人生更好,同樣需要考慮。

假如Mandy現時的狀況持續下去,她擁有的流動資金只有20萬,僅能夠應付4個月透支,4個月後何來更多的資金應付生活及還款呢?沒有改變下的結果必然是變賣資產,更差的情況是破產收場,根本沒有資源再為家人想下一步!

借錢買股票須慎重考慮

令Mandy資金周轉出現問題的主要原因,是手上所有物業都仍然要供款,但租金又不足以應付。Alvin認為最簡單處理方法便是將手上物業放售,既可以降低借貸額,又能夠有流動現金回籠,幫助改善每月透支狀況。

其實Mandy亦有想過這做法,但目前疫情問題,她根本不能夠回國內安排賣出物業,因此預計在5至6月左右疫情過去便能夠處理。她有另一個想法便是增加借款,然後將資金用作買股票,希望能夠幫補生計。

相信近期股市波動狀況已明確地讓大家明白,市場波動可以有多劇烈,萬一將借入的資金投放在股票,短時間內虧損了30%以上,到時應該賣出止蝕,或是等機會回升呢?

Mandy本身已經嚴重欠缺流動資金,要守住目前資產已需很高成本,買錯股票時又如何有本錢再守一會呢?而且要守多久亦沒人知道。

除此之外,假若一年需要有57萬元填補收支缺口,她預計要借多少錢買股票,以至要有多高的股票收益才能夠填補這個差額呢?若是以收息為本,相信投資額要近千萬才能每年製造57萬元股息收益,但她又如何能夠借入1千萬呢?就算借到,亦未必有能力去償還更多的利息。

整個對話之中,很明顯地Mandy是失去了方寸,但仍希望放手一搏,期望能在短期快速改善狀況。然而,這些想法根本在今天的環境難以實行,所以Alvin建議她現時唯一選擇都是要賣樓,降低貸款金額及增加流動現金,當中考慮的只是放售哪個單位及多少個單位。

假如未能回國將國內物業放售,便須要考慮是否將現時香港的收租物業賣出,暫時來看香港市場仍然有機會較快以可接受價格套現。就算不想聽,最後Alvin都苦口婆心地提醒讀者,理財不是一窩蜂,須避免過度集中,金錢的作用是令生活更輕鬆,風險管理幫助趨吉避兇,學習建構完整財富組合是基本功。

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版