陸東:今年樓市整體跌10-20%

股樓投資 18:18 2020/03/18

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炒樓經驗相當豐富的陸東揚言,一眾資產中,股市最便宜,所以此刻不會入市買樓。話雖如此,他不買樓純粹因為股市抵買,並不是看淡本港樓市。

他說︰「今年樓市會慢慢跌,整體會跌10至20%。短期內,我看不到有何好消息,令樓市重上升軌。第一,供樓負擔比率去年第四季見歷史新高、第二,去年6月底樓價創歷史新高、第三,息口低無可低、第四,錢多到無可再多,今天我想不到會有甚麼更利好的消息令市場忽然很振奮。就算容易借到錢,但會擔心隨時沒有工作,即使低息,亦不會借很多。現時香港經濟處於比較長的調整期,我看不到可以在短期內完結。」

「全球放水幫助也不會太大,錢不是今日才多,香港樓尤其困難,因為樓價升得太高。香港在金融海嘯後資金氾濫,是缺乏增長的波動市。過去10年如是,在一個區間上落,沒有一個持續升浪。當然資產價格上升,可以不斷印股票,但是樓市不能,樓價上升有其道理,供應有限,所以樓市會慢慢跌,樓價的調整屬經濟調整,若沒有一個好大的危機出現,一般只有三成。1994年中國前總理朱鎔基的「宏觀調控」加上美國一年加7次息,墨西哥危機都跌三成,均為經濟上的調整。但是,若是政治問題,如「六七暴動」,「七三石油危機」,「八三中英談判」,「九七金融風暴」,那些會跌七、八成,今次沒有機會變成政治問題,不會出現信心危機。」

失業率升樓價才跌

他續說︰「今天香港樓『一頭一尾』沒有人要,即豪宅、『納米樓』是『無價寶』。中間如太古城那些跌了10%,若你今天要賣樓,比高位時要低10%至20%,這是事實,寫字樓更慘,低兩至三成,中環美國銀行中心回到兩年前價錢。舖低更跌一半,在一個純粹經濟環境的調整格局來看,現在我們行了六七成,未摸底,通常要一至兩年。所以說,樓市暫時來說是處於經濟調整的周期,即調整約三成,而不是處於政治調整的周期。」

陸東預期,即使疫情轉趨平淡,社會運動仍然會持續,但依然不會令樓價大跌。他說︰「社會運動由去年6月至今未見完全平息,即是說,社會運動不是今天才第一次發生,去年見過,樓市都不跌,一定要失業率升,升到2003年沙士時即7至8%才會,今天失業率升,但集中於零售、餐飲、旅遊,失業率高達10%以上,我相信整體失業率一定會進一步上升。」相對於零售餐飲行業,地產代理生意亦陷冰封。香港地產代理商總會主席施明如表示,目前經營環境惡劣,生意大受影響,約100家代理行結業或暫停營業,有四成會員旗下員工已停薪留職甚或面臨失業。

節錄自第647期《iMoney Wealth》。

撰文 : 柯慧琳、林衞

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