摩通料香港地產股次季起復甦 幾近全線調高目標價 籲避開一類股

金融經濟 13:49 2020/01/09

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摩通發表最新報告,預期香港樓價和租金會在今年受壓,但相信在今年第二、三季起,市場情緒將會復甦,認為目前要「看穿黑暗」,全線調高住宅發展商、寫字樓股的目標價,但認為香港零售物業面對結構問題,即使未有近期社會事件,中長線都會面對壓力。

摩通也特別指出,隨過去10年樓價飛升,負擔能力問題愈見明顯,樓市的潛在客戶收窄,認為「哪一家地產商為香港做得更多?」就變成愈來愈重要的問題,地產商要從變窮了的客戶身上賺錢,他們更需要平衡不同持份者的利益,保持長遠增長。摩通認為,恒地、新世界和會德豐近期措施,都是朝這方向走出第一步,料未來有關措施會愈來愈多。

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摩通分開以不同市場分析本地地產股表現

住宅市場:溫和調整10%

隨失業率上升影響經濟氣氛,樓價短線會溫和調整10%。不過,過去10年,香港住宅樓市的主要動力不是收入增長和就業情況,而是流動性。摩通表示,過去12個月香港流動性再淨增400億元,料即使樓價受經濟情況下行10%,隨首季更多大型新盤推出,樓市氣氛會有所改善。

摩通指出,目前住宅發展商股估值較平均低1.5至2個標準差,認為已反映溫和下行風險,予長實 (01113) 、恒地 (00012) 和新世界「增持」評級。

寫字樓市場:中國PMI較租金跌幅更關鍵

摩通預計,中環寫字樓租金今年將跌15%,而非核心區就跌5%至10%,但認為這都是滯後指標。辦公室業主股股價關鍵在於租務情況,而中國PMI是更適合的先行指標。隨中國PMI反彈,摩通調升置地和太古地產 (01972) 評級,反映兩家股份去年跑輸大市。

零售物業:香港面對結構挑戰

摩通認為,內地力谷境內消費,內地消費會於今年持續增長,而香港發展商在內地的租戶組合理想,因此予恒隆 (00101) 、九倉 (00004) 「增持」評級。

此消彼長下,香港零售面對結構壓力,即使未有社會事件,內地旅客在港消費減慢的趨勢都會拖低租金表現,維持九倉置業 (01997) 和希慎 (00014) 「減持」評級,但民生零售業主股就不受影響,予領展 (00823) 和置富 (00778) 增持評級。

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摩通予地產股最新目標價一覽

地產股 評級 原有目標價 最新目標價
長實 (01113) 增持 68.8 75.5
恒地 (00012) 增持 46 49.4
嘉里建設 (00683) 中性 27.3 27.5
新世界 (00017) 增持 10.5 12.8
信和 (00083) 減持->中性 9.7 12
新地 (00016) 中性 103.24 117.9
會德豐 (00020) 中性 44.7 57.3
九倉 (00004) 增持 21.5 26
恒隆 (00101) 增持 19.1 23.1
希慎 (00014) 減持 28.2 27.4
太古地產 (01972) 減持->增持 23.4 28.5
九倉置業 (01997) 減持 33 42.1
冠君 (02778) 中性 5.1 5.2
置富 (00778) 中性->增持 9.7 10.4
領展 (00823) 增持 99.9 98
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