內房物管炒風延續? 專家教授三招揀股

金融經濟 08:30 2020/01/08

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內房股及物管股去年表現普遍跑贏大市。(資料圖片)

2019年內房物管股表現出色(見下表),在港股跑輸環球之際,部分內房股全年累升50%,更有物管股升逾倍。到底今年入手內房物管股還有望逢買必升嗎?

今年投資者或需留意三大因素,包括 (1) 宏觀環境、(2) 中央政策,及(3)估值。

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去年宏觀環境動盪,自中美傳將簽署首階段協議,港股愈升愈有,但市場預期中美第二階段談判將更嚴峻,加上迎來美國總統大選,環球風險未完全減退,內需主題勢必延至今年,內房及物管股因而受惠。

內房在「住房不炒」基調下,以往的高增長不復而見。不過,隨中央降準釋放流動性、戶籍制度改革,券商均預期今年銷售增長平穩發展。星展銀行(香港)研究部中國房地產業分析主管王丹預計,今年整體銷售平均增長10%至20%,中型房企若在去年買地較進取,增長或最多達30%,估計中型內房股今年有望繼續跑贏大市

去年升幅最凌厲均為中型內房股
股票 2019年股價升/( 預測市盈率
奧園 (03883) 155.5% 7.2倍
融創 (01918) 82.5% 7倍
時代中國 (01233) 78.6% 5倍
綠地香港 (00337) 77% 4.3倍
新城發展 (01030) 76.9% 6.9倍
綠城中國 (03900) 62.8% 8.1倍
中駿 (01966) 59.3% 5.4倍
旭輝 (00884) 58.4% 6.6倍
龍湖 (00960) 56% 11.9倍
世房 (00813) 44.50% 8倍
碧桂園 (02007) 31% 5.9倍
潤地 (01109) 28.90% 10倍
萬科 (02202) 25% 8倍
*以上為彭博截至2020年1月7日止數據

王丹續指,從估值上看,現時行業平均市盈率較去年高,但仍是便宜,又相信降準有助加快房企去化速度,並在銷售、融資拿地上反映,支撐行業估值。

物管方面,王丹稱,作為可持續消費行業,透過併購及發展增值服務,未來兩年物管持續高增長不成問題。之前物管接連上市,帶動市場對其關注,股價亦有不錯表現,估計投資熱情仍在。

去年多隻物管股全年累升逾倍
股票 2019年股價升/(跌) 預測市盈率
新城悅服務 (01755) 216.4% 35.4倍
佳兆業美好 (02168) 182.6% 17.4倍
永升生活 (01995) 196.6% 38.2倍
雅生活 (03319) 153.3% 30.2倍
中海物業 (02669) 114% 31.4倍
碧桂園服務 (06098) 111% 41倍
綠城服務 (02869) 41.8% 37.5倍
祈福生活服務 (03686) 3.6% /
彩生活 (01778) 2.6% 9.2倍
*以上為彭博截至2020年1月7日止數據,並沒有包含去年內上市新股表現。

翻查資料,2019年共有9隻物管股上市,除時代鄰里 (09928) ,其餘首掛均報升。

今年亦將有不少物管股排隊上市,包括建業地產 (00832) 母企旗下的建業新生活,正榮地產 (06158) 母企旗下的正榮服務。此外,傳世房 (00813) 亦考慮今年分拆物管業務上市。

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雖然宏觀因素及中央政策將繼續利好內房物管股,但預期內房今年銷售增長將會放緩,投資者應小心「選股」。王丹建議,投資內房物管股應選「龍頭」企業,例如頭10名的物管股,並補充中型內房股可看高一綫。

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記者:袁諾曦

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