【800萬首置】樓按推動家庭負債創新高 放寬按保資產泡沫風險增

金融經濟 17:32 2019/10/17

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特首林鄭月娥公布放寬首置人士申請9成按揭保險的樓價上限至800萬元,重燃市民上車希望的同時,引來外資大行摩通批評恐引發資產泡沫。在樓按貸款推動本港家庭負債相對GDP比率再創新高之際,政府此舉為資產市場以至整體經濟帶來的風險確不容忽視。

根據金管局上月發表的上半年報告,本港家庭負債佔GDP比率於今年6月底增至75.5%,較2018年底的72%大增3.5個百分點,再創紀錄新高。金管局更指出,負債續增主因之一是按揭貸款半年間大增5%。

在家庭負債屢創新高的情況下,本港經濟及就業前景持續惡化,樓價由今年6月高位回調約5%,會否引發市場以至宏觀經濟風險本就令人憂慮。在這情況下,政府再放寬按揭保險下9成及8成按揭的樓價上限至800萬元及1000萬元,無疑令整體市場風險進一步增加。

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樓價一年跌12%  即成負資產

以首期低至樓價1成、30年期按揭計,1年供本金額僅稍多於貸款額2%。換言之,只有樓價1年內跌幅超過12%,物業即變負資產。以過去4個月樓價跌5%幅度計,若樓價維持現有下跌軌道,未來1年跌幅已有可能超越12%,實際上是無險可守。

更何況新按保計劃更為供款佔入息比率偏高人大開方便之門,首置人士即使未能通過金管局的壓力測試(假設加息3厘),只要加付額外保費仍可過關。如此幫助償付能力最緊絀的貸款人上車,更令他們暴露於最大風險之中。

邊緣貸款人湧上車  樓市經濟風險同增

一旦經濟情況進一步惡化,裁員、減薪陸逐有來,這些新上車的「邊緣貸款人」無力還償風險自然最大。即使勉力維持樓按供款,節衣縮食還是無可避免。金管局去年9月發表的一份報告便指出,1997年亞洲金融風暴後, 本港經濟陷於長期衰退的原因之一,正是供款佔收入比率偏高,令98年的私人消費較97年大跌7.4%。

根據金管局去年估計,樓按貸款人供款佔收入比率於2017年低至約12%,遠較97年高達30%為低。但放寬按保後,若市場加入大量供款比率達4、5成的「邊緣貸款人」,加上支付首期後的後備資本儲備亦可能有限,隨時成為資產泡沬爆破的最弱一環。

記者:劉德斌

 

欄名 : 微觀分析

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