四方向揀房託 獲取資本升值及穩定收益

金融經濟 12:40 2019/10/11

分享:

亞洲區經濟蓬勃增長,亞太區(日本除外)房地產信託基金近年亦迅速發展。要揀選合適的房託投資時,宜依循增長(growth)、現金流(cash generation)、管理(management)及估值(valuation)四大方向進行評估,才能捕捉亞洲房託長期的資本升值及穩定兼持續的收入。

房託的增長動力是揀選房託的首要評估項目,這繫於持有物業收入是否有能力上升,及能否為投資者帶來持續分派,關鍵是物業的租金收入能否增長。租金收入又與供求關係、出租率及資產增值等因素有關。

其次,房託需要分派大部分營運資金予股東,因此現金的來源及如何運用現金非常重要。一般來說,房託的現金流與資本管理能力及多元化的融資渠道相關。

第三,分析房託時,要評估房託管理人的往績及企業管治。管理人若能分辨市場變化、重組資產組合,並把握時機進行併購,能令單位持有人的資產升值。第四,分析房託時特別要留意估值,透過市帳率、股息率及息差等指標來判斷估值是否合理。

商業物業特別是寫字樓是房託的核心,優質寫字樓在市中心供應有限,租金收入一般在供不應求下保持向上趨勢,房託回報相當吸引。香港中環核心商業區的甲級寫字樓租金因供應不足且需求強烈而節節上升,而且中環寫字樓租金與其他地區的租金存在差距,意味中環以外地區的寫字樓可透過資產增值,來提升租金。這個去中環化概念,為持有中環以外地區寫字樓的房託帶來投資機會。

從上述四方向評估,去中環化的概念加速金融機構以節省成本為由,遷出中環,而中環寫字樓的需求下降,亦對中環寫字樓的租金構成壓力,加上中環租金增長預期已反映在房託的估值上,只要租金稍為下滑將會減少未來的分派金額,故房託的潛在下行壓力高於供應短缺的利好因素,因此宜投資於擁有其他地區寫字樓的房託。

隨亞洲房託的數量及持有物業的種類不斷增加,帶來大量投資機會,投資者可憑上述四方向,評估房託的投資價值。

撰文:宏利資產管理首席投資組合經理 黄惠敏

 

欄名 : 基金卓見

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版