領展獨大本港REITs防守性不足 物業組合集中零售商業難避險

金融經濟 07:00 2019/10/13

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對於收息為主的投資者,派息穩定的房地產信託基金(REITs)是其中一個選擇。不過近期受本港受內憂外患拖累,本港房託表現失色,其中藍籌房託股領展 (00823) 於周四曾低見80.5元再創逾8個月低位,於第三季累跌近1成跑輸大市。

REITs龍頭的表現正好反映REITs防守能力不足,主要由於本港REITs集中在零售及商業行業,以及物業來自香港及內地物業,較易受到近期事件影響。從防守能力看,本港REITs不及鄰近的新加坡同業。

領展第三季挫1成跑輸大市

本港的REITs市場以領展獨大,領展市值逾1,700億元,以市值計為亞洲規模最大的REIT,惟港股整體板塊規模較細。目前,本港共有10隻REITs上市,總市值約2,800億元,即單是領展已佔了本港REITs總市值約6成。

本港REITs不單數目較少,而且物業主要集中在零售、寫字樓及酒店等行業。今次反修例風波,正好為本港REITs帶來考驗,反映板塊的防守力不足。按第三季計,本港5大市值的REITs普遍跑輸大市。

以REITs龍頭領展為例,以零售物業為主的領展,受本地反修例示威持續至今近4個月未見平息拖累,第三季累跌近10%跑輸大市。其他REITs亦分別下跌。市值第二的冠君 (02778) ,第三季更挫2成。

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本港房託集中零售酒店 深受反修例風波影響

另一影響港股的因素是中美貿易戰,拖累中港股市。本港REITs的物業除了主要來自本港,其餘的主要是來自內地,所在地區均受貿易戰影響。

從以上看來,本港REITs的物業組合範圍比較窄,與鄰近新加坡相比,情況更明顯。港股現時總市值於逾30萬億元,高出新加坡股市近5倍,無論是市場深度及廣度都強於新加坡,惟REITs板塊發展則不及新加坡。從產品多元化及防守能力角度看,新加坡的房託較強。

星洲房託總市值高本港逾倍

目前本港共有10隻REITs上市,總市值約2,800億元。鄰近的新加坡,房託遠比港股活躍。據新交所數據,目前星洲共有39隻房託基金上市。其總市值達6,000億港元,高出本港逾倍。另外,據富時全球REITs淨總回報指數反映,新加坡REITs的佔比為2.66%高於本港REITs的不足2%。

 


另方面,港股REITs的類別主要集中於零售、寫字樓及酒店三大類物業。新加坡REITs的類別則闊得多,除了以上三大類,還有工業/物流、公寓及醫療健康類別的REITs。

 

 

星洲REITs分類較多元化

此外,港股REITs的物業,主要來自本港,其次是內地,地區分布較窄。新加波上市的REITs自來不同地方。除了本地新加坡的業物,還吸引中國、亞太以及歐洲的物業到新加坡以REITs形式上市。

新加坡REITs板塊吸引不同地區、不同行業的物業於當地上市,亦令當地房託股表現跑出。量度當地REITs表現的Morningstar新加坡房地產投資信託收益率指數,今年以來累升了逾25%,跑輸恒生REIT指數的升不足1%。另外,期內恒指及海峽時報指數分別跌1%及2%,反映新加坡REITs不但跑贏本港同業,更跑贏大市,這反映新加坡房託的業物不少來自其他地區,不受當地經濟影響,防守力亦較強。

 

記者:錢家鋒

欄名 : 量計分析

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