德國人唔炒樓 點解同香港一樣有樓市泡沫?

環球經濟金融 11:00 2019/10/05

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德國人唔炒樓 點解同香港一樣有樓市泡沫?

香港樓價離地程度,相信不用多解釋,但原來已不再是全球最高危之處。瑞銀(UBS)發表新一年的《全球房地產泡沫指數》報告,德國慕尼黑(Munich)今年竟超越香港,指數由去年1.99升至2.01,榮升全球之首。香港失落榜首位置,排名第三,指數由去年2.03降至1.84,連加拿大多倫多都不及,或令港人相當意外。

指數大於1.5,當地樓市被視為已出現泡沫;介乎0.5至1.5,為物超所值;負0.5至0.5之間,則屬合理價值區域。

德國一向唔興炒樓,主要受德意志的民族特性,以及國家歷史因素(上世紀20年代超級通脹及二戰後艱難歲月)影響,令德國人對負債極之厭惡。德文中甚至沒有按揭(mortgage)一字,德國人對欠債的恐懼,連帶信用卡使用率亦不高。

● 德國人厭惡負債 不喜借錢買樓

加上德國沒有太大土地問題,而租住市場監管嚴格,業主不得隨意加租,不少人一生租樓而不覺得有問題。因此,買樓並不符合德國人性格及國情,難怪德國在二十國集團國家中,置業率排尾二。

香港人的置業階梯遊戲在當地並不流行,置業意識不強下,德國大城市樓價何解也被推高,主因之一是人多咗,唔夠住。

● 慕尼黑人口增長勁 供應現缺口

翻查資料,德國人口曾經與日本一樣面臨收縮,2002年起人口連跌10年,由8,254萬降至8,033萬。但近10年,拜移民數量攀升所賜,德國人口重拾升勢,2017年重返2002年高峰時期水平,去年首次突破8,300萬關。

慕尼黑作為德國南部經濟中心,經濟實力強,經濟增長率持續高於全國平均,更是食正這一輪人口升浪。2010至2019年間,慕尼黑人口由約135萬增至152萬,增加13%(香港期內僅7%)。

另一有樓市泡沫危機的主要城市法蘭克福,正是德國以至歐洲的金融中心,情況自然類似。結果兩大城市樓價持續攀升,甚至開始出現離地情況。

全球房地產泡沫指數(瑞銀圖片)

● 負利率成風 推升資產價格

供求問題外,歐洲央行近幾年試圖透過負利率維持歐洲經濟擴張,亦起推波助瀾作用。這或可解釋荷蘭阿姆斯特丹今年的指數,何以颷升至與香港一樣同為1.84。

負利率的成效,外界有目共睹,刺激借貸及企業開支作用有限,疲弱的南歐經濟增長谷不上去之餘,本來不算太差的西歐卻深受其害,唯獨大城市業主發出會心微笑。

德國等多個穩健的經濟體,國債息率變為負數,希臘早前新發行國債,借貸成本竟逼近公認全球最穩陣的美國國債,資金從債市流向其他資產市場,加上按息下降令供樓難度下降,樓市很難不升。

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歐洲長期超級寬鬆的環境,資產價格水漲船高,負作用開始浮現,沒有資產的年輕人成為輸家,更慘是靠持有穩陣資產食息退休金被蠶食,引起民間不安。

人口轉跌為升、房屋供不應求、超低借貸利率,慕尼黑這幾年的問題,不就是香港2003年後的情況嗎?當然,香港還要附加喜愛炒賣的港人特性,以及政府不時掛在嘴邊的土地問題。

大眾情緒總要有發洩口,近年極右另類選擇黨在德國崛起,加上西歐多國都充斥右翼民粹主義,均是明證。

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撰文 : 凌絕頂

欄名 : 國金札記+

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