大摩加入唱好本港樓市 拆解三大利好因素

金融經濟 18:28 2019/04/29

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本港樓市氣氛持續好轉,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升11周,樓市價量齊升,大行摩根士丹利亦加入唱好樓市,將全年本港樓價升幅預測由原先的2%調整至升10%,預期本港地產股有力跑贏恒指。

計及今次上調樓市升幅預測的摩根士丹利,4月份最少有5家券商先後唱好樓價走勢,當中滙證及美銀美林更將預測由跌轉升。綜合多間券商分析,今輪本港地產股的盈利預測及目標價調升潮,主要受三大利好因素帶動,分別是:1)美國加息周期完結;2)土地供應減少;3)發展商或從第二季開始加快推盤速度。

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美國加息周期完結

由於港美實行聯繫滙率,美國聯儲局的利率政策會左右港元息口走勢。以聯儲局過去3年的加息周期而言,某程度上已反映在港元拆息HIBOR(H),再進一步就是銀行的最優惠利率(P)。

加息周期帶動息口上揚,一般會增加供樓人士的利息支出,因此亦不利入市及樓市交投氣氛。惟聯儲局較早前已表明今年暫緩加息,摩根士丹利最近將今年12月加息預期推遲至明年年中。今年在美國不加息的情況下,意味香港亦無重大加息壓力,而樓按息率亦會維持較低水平。

土地供應減少

港府積極覓地增加住宅供應,惟市場預期新建單位將側重在政府資助房屋方面,私人住宅供應減少下,料推升樓價走勢。

事實上,單計2019財年(已於3月底完結),全年的私人住宅土地供應僅1.45萬伙,較過去四年平均減少逾3成。而政府目標來年提供1.37萬伙單位,按年降5%,在住屋需求無減少下,私人住宅供應量減少,無疑將進一步推升樓價。

發展商加快推盤速度

政府為增加私人住宅供應,去年中提出向發展商落成超過1年但仍未發售、或超過6個未出租的住宅單位徵收空置稅,以增加私人供應。

隨着市場預期空置稅將於今年中正式實施,滙證早前發報告預期,稅項有助改善發展商一手樓的資產轉換加快,但對樓價未會造成影響。

但加快推盤力度,則意味潛在合約銷售額增加,摩根士丹利預期,隨着發展高第二季起陸續有新項目推出,料將會帶動整體地產股再度跑贏大市。

摩根士丹利列出今年各個地產商,今年主要推出的住宅項目,盤源主要集中在下半年。

欄名 : 一圖看懂

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