資助房屋的「覆蓋比例」

分析 09:00 2018/07/04

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  • 林鄭推出6項房屋新措施
  • 單從「合資格申請房屋福利」角度 香港或已接近新加坡
  • 實際受惠家庭比例卻遠遠不及新加坡
  • 解決住屋問題關鍵仍是供應量

特首林鄭月娥於七一回歸周年前夕,推出6項房屋新措施,居屋申請資格維持於月入5.7萬元,已涵蓋約8成香港家庭。加上首置上車盤未來可接受月入7.4萬元家庭申請,特首認為覆蓋比例已接近「新加坡模式」。單以「合資格申請房屋福利」的角度而言,或者香港已接近新加坡;但以實際受惠家庭比例來說,卻是遠遠不及。

所謂新加坡模式,大概指組屋(資助出售房屋)佔住宅總存量較高比例,去年統計為73%。香港的官方統計,本地8成家庭月入處於5.7萬元以下,以「覆蓋比例」計(大概指理論上合資格申請房屋福利的家庭比例),香港有近8成家庭入息符合申請居屋資格,比例已堪比新加坡。如果加上首置上車計劃,比例豈不是超越獅城?

問題是,新加坡是貨真價實已經有7成多家庭居住在資助房屋。而上文的「覆蓋比例」卻是指合資格申請的家庭比例。在供應有限而合資格受惠家庭數量偏高的情況下,結果便是申請新居屋有如大抽獎,今年剛完成申請的一期居屋,共4,431伙,接獲15.2萬份申請,超額33倍(而且與一手新盤不同,大概不會一人多票之類情況出現)。

未來首置上車盤可接受月入最高7.4萬元的家庭申請,正面看是有更多家庭合資格申請房屋福利。但據報首個項目規模大概只在500伙左右,如無意外,超額認購的程度將同樣熱烈。

平心而論,政府將未來居屋訂價與市值脫鈎,是正確的一步。但新居屋樓價下調,如無意外會吸引更多申請。即使參考年初的一期居屋,超額33倍,假設申請人運氣一般,可能也要等十幾期才有揀樓機會。

當然,供應短缺的問題由來已久,不宜單單批評本屆政府。但在住宅供應有效增加前,增加資助房屋的名目,只不過是令房屋福利的「覆蓋比例」好看一點。對解決小市民住屋問題,關鍵仍然是供應量。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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