自住樓價升 非紙上富貴

分析 09:00 2018/06/13

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  • 自住物業價格上並非只是紙上富貴
  • 資產價格升 業主使用資產自由度亦增
  • 轉按、加按套現 可作投資資金

樓價上升,但不少只持有一個自住物業的業主會認為,如果不賣出自己的單位,樓價升多少,也只是紙上富貴。此個有時看似謙虛的說法,其實欠缺理財思維。自住物業價格上升,絕對有重大影響。

表面看,如果物業是自住,又不擬出售,市值多少與業主的關係不大。但資產價格上升,業主使用資產自由度亦會增加,賣樓套現固然是一個選項。即使是繼續持有物業,資產升值亦會令有現金周轉需要的業主,有更多更好的選擇。

最簡單的方式是透過轉按、加按套現。按揭貸款利率遠較一般私人貸款、信用卡貸款為低;透過轉按,可以套取大額、低利息成本的資金作其他用途。以3年前購入一個400萬元上車盤為例,當時如借用6成按揭,25年還款,借款額為240萬元,3年下來,未償還按揭餘額大概216萬元。

現時保守估計,物業已升值至500萬元。如轉按借用6成按揭,借貸額可達300萬元,在償還舊有按揭貸款後,套現約逾80萬元,可作為投資的資金。以成本角度計,按揭貸款利率2厘多,只要找到投資項目,回報高於按息,理財上便大有可為。(此處尚未計算一般銀行都有提供現金回贈,帶來的附加好處)

當然,世上無必賺的投資,今時今日,要找股息高於2厘多的股票似乎不難;但誰也無法保證好日子長期持續;以轉按套現投資,投資者需自行衡量相關風險。萬一投資失利,例如購入的資產價格下跌,整體上便會令負債大幅增加。

此外,轉按套現等於增加欠債,假設借300萬元,新按還款期與舊按剩餘年期一致,每月供款會由約10,000元升至約14,000元,一定程度上會影響每月的現金流動。雖然說在現行壓力測試要求下,借款人應該不會借入超出自己負荷能力的樓債;但落實到具體情況,每月還款增加,是否應付得來,也需要借款人自行計算。

最後,我們不是主張樓價升值,業主就應該加按套現。但正如負資產帶來的不止是心理影響,當樓價上升時,意義並不止是紙上富貴,反而會為業主的財務安排,帶來實質、而且往往是有利的變化。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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