轉按的誤解

分析 09:00 2018/05/16

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  • 部分人對轉按抱有誤解
  • 一般有4個主要理由進行轉按
  • 同樣條件不變 供息比例不會因轉按而回升

近幾年轉按市場活躍,去年銀行新批轉按貸款突破一千億元,創多年新高。就在大量業主熱衷於轉按之餘,卻仍有部分人對轉按抱有誤解,直接間接錯失善用資產升值的機會。

所謂轉按,指償還原有銀行按揭貸款,將按揭戶口轉至其他銀行。提起轉按,一般有幾個主要理由:

  1. 減息—例如市場新批按揭利率較原有的優惠,轉按便可節省利息支出;
  2. 套現—按揭是一般人可取得較大額又低息的貸款,不少業主會趁轉按時加大借款額,套現作其他用途;
  3. 移除擔保人—近年按揭指引收緊,買家入市如收入不足以通過按揭壓力測試,一般會加上家人作擔保人。但按揭擔保人日後自行置業時,自己的按揭申請卻可能因而難以通過。不少曾經需要家人擔保入市的小業主,在入息增加後,會透過轉按,移除擔保人,避免影響家人的置業計劃;
  4. 賺取現金回贈—一般銀行會為按揭借款人提供現金固贈;部分小業主即使轉按後未有減息、本身沒有套現或移除擔保人的需要,也會定期(在按揭罰息期完結後)轉按。

不過,部分小業主對轉按卻充滿疑慮,其中一個常見的誤解,是以為轉按後償還按息的比例會增加。有趣的是,有關誤解出於一個正確的陳述:「按揭還款初期,每月供息比例較後期多。」

有關業主的疑慮是這樣的:既然供樓初期,還本的比例較後期少,而還息的比例較後期多。在舊銀行供樓一段時間,供樓的本金比例慢慢增加了,轉按的話,還息的比例豈不是會再次上升?

其實,「按揭還款初期,每月供息比例較後期多。」描述的是同樣的條件(利率、本金、還款期)下的還款情況。如果原有按揭尚餘還款期是20年,欠200萬元,利率2.15厘。轉按之後,如還款期、本金、利率不變,那麼供息比例也不會因轉按而回升。

當然,如果條件有變,例如原有還款期尚餘20年,轉按後延至25年,而利率、借款額不變;那麼轉按後第一期還款的償還利息比例便會相應增加。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司聯席董事

欄名 : 宏觀論按

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