• 31°C
香港時間:2018720日 (五) 16:36

【書展限定】即場訂閱hket電子版,低至85折及豐富禮品(Hall 1A-E07)

你的供樓負擔是否在平均水平?

分析 09:00 2018/04/11

分享:

  • 供樓家庭平均的供樓負擔約12%
  • 2008年以來OMDSR一直持平
  • OMDSR處於低水平反映樓市穩定

你現時的按揭供款佔家庭收入多少?你估計自己的供款負擔與香港一般要供樓的家庭比較,又是高是低?金管局早前統計未償還按揭供款與入息比率,原來對要供樓的家庭而言,平均的供樓負擔只有約12%。

提起供樓負擔,負責房屋政策的戶高官有時會提到現時供款佔入息比率已達68%,再加息的話,數字會進一步惡化;當然,此是一個在一連串假設之下的數值,實際上供樓支出真佔月入68%的話,根本不可能取得銀行按揭。至於每月實際批出的按揭合約,金管局的統計,平均供款約為申請人收入的35%。

不過,上述兩個數字的方法雖然不同,但處理的都是「現時買樓/申請按揭」的話,供款會佔月入多少。但要供樓的小業主,按揭可能在多年前借取,而時日變化,經濟條件亦可能有所變化,供樓負擔比率與借取按揭時可能已有不同,但過去一直欠缺官方數據反映此方面的走勢。而早前金管局提及的「未償還按揭供款與入息比率(Outstanding Mortgage Debt Servicing Ratio, OMDSR)可望補充此方面的缺憾。

根據現存按揭合約的平均利率、剩餘年期、自置居所家庭入息計算,2017年供款負擔數字為12%;代表現時需要為按揭還款的家庭,平均供款負擔只佔收入12%。而逆推過去數字,2008年以來OMDSR一直持平,而1997年的數字約為30%。

OMDSR只有12%,可能較一般人的直覺估計為低,畢竟坊間經年埋怨樓價高企,但數字卻反映要供樓家庭的供款負擔在過去10年大致持平。其實原因很簡單:樓價高企,但在壓力測試之下,有資格借取銀行按揭的家庭,批出按揭時的供款負擔只有3成多。而過去10年利率低企、經濟增長下家庭收入上升,借入按揭的家庭,每月供款比例會越來越低。

OMDSR處於低水平,一定程度上反映樓市穩定:市場在有效管理下,借款人供款負擔仍在合理水平。當然,未來有一定變數,按息如有明顯上升,供款佔家庭入息比例料會增加,但與現時逆推上一個高峰期的數值30%比較,卻仍是遠遠未達危險水平。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司聯席董事

欄名 : 宏觀論按

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版