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從經濟獎得主理論  看樓市限購難成功

分析 10:00 2017/10/12

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今屆諾貝爾經濟獎得主是芝加哥大學教授塞勒(Richard Thaler)。塞勒被認為是行為經濟學(behavioral economics)的奠基者之一。

塞勒將心理研究應用於經濟決策,揭示人類當作出投資決策,很多時候並不一定理性。這些理論也可用諸於引證內地樓市,為何限制措施難見效。

內地樓市五限齊出  業主未狂拋貨

近年樓市升溫,香港與內地政府同樣推出多項措施以壓抑樓價,內地比香港更嚴厲,「限購、限貸、限價、限售、限商住」齊出,但無論香港或內地,措施成效有限。香港樓價仍節節上升,內地樓市稍見降溫,但仍蠢蠢欲動,未見業主狂拋貨。

塞勒在1980年的論文《論消費者選擇的實證理論》中有一理論為稟賦效應「Endowment Effect」。稟賦效應或厭惡剝奪,形容當一個人擁有某項物品或資產的時候,他對該物品或資產的價值評估要大於沒有擁有這項物品或資產的時候。

稟賦效應  人們對已有物業不放手

為了證實稟賦效應的存在,塞勒做了一項著名的實驗。他們先發給被試者一個茶杯,並用朱古力去交換茶杯,結果人們都不願意放棄茶杯;之後,他們先發給被試者一塊朱古力,並用茶杯去交換,結果人們都不願意放棄朱古力。

稟賦效應證實,人們在衡量物件價值時並不理性,對已擁有資產價值評估高於實際,同時已不容易放棄。因此,在行政措施限制下,樓價縱然可能趨向下跌,但人們傾向於保留,認為手頭的物業價值被低估。

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事實上,嚴厲的行政限制措施,只會令市場上的樓盤減少,業主更傾向於保留手頭物業;再加上中國人認為有物業才是成功的象徵,種種因素加起來,樓市行政限制措施,並不能使樓價真正轉勢。只有全面的房地產政策,例如增加大量供應,改變財稅政策等,才有可能令稟賦效應失效。

撰文 : 高青

欄名 : 宏觀分析

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