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物業的居住價值VS升值潛力

分析 09:00 2017/09/13

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樓價高企,一般家庭難以購置物業時,官方有意推出「首置上車」計劃,將樓價與買家負擔能力掛鈎,加上轉讓限制,希望可由此解決上車問題。不過,欠缺升值前景的物業,在現實中對準買家是否有吸引力,卻有待時間證明。

在香港,問10個樓市上車客,10個都會說自己是自用。如果買樓真的純粹是自用,而現實中樓價高企至一般家庭都負擔不了的話;官方推出售價較相宜的資助房屋,令合資格買家購買,似乎會是解決問題方法。而針對近年二手居屋樓價水漲船高的現象,未來在首置上車收緊轉讓限制,更是順理成章—以後首置上車盤的轉讓價格都可望受控。問題是,在香港人心中,對於住宅的價值,除了居住,升值潛力也是重大考慮因素,一個肯定不會升值的物業,對香港人是否有吸引力呢?

或者有人會認為,樓的最大價值本來就是居住,如果政府推出措施,成功將居所與資產升值的需求脫鈎,其實是還原樓宇基本功能的正確之舉。不過,觀乎過去沒有辣招的年代,樓價低迷,成交量通常偏低,未見港人踴躍入市買樓自住;反而是在樓價反覆上升時群起高追入市,可見相當數量的香港人,其實更看重物業作為資產的升值潛力。而過去不少小商人的創業資金,亦正正由自住物業升值、加按而來。

樓宇的居住價值及資產升值潛力何者較重要,是一個價值觀的問題,似乎難有一定結論。現時港府似乎有意透過轉讓限制等,限制首置上車盤的轉讓價格,避免出現類似今日二手居屋樓價隨私樓上升,一般家庭亦難以負擔的局面。此應該可以滿足單純考慮居住需求的人士。不過,當大家都很確定購買的物業大概是不會升值的時候,有關物業的銷情,大概可反映香港人較看重樓宇的居住價值,抑或升值潛力。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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