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2017年11月15日 09:00 星期三
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非本地收入 按揭計數要小心

  • 非本地收入人士申請按揭,壓力測試標準更嚴謹
  • 境外收入證明文件如顯示稅後收入,計算收入便按稅後收入計算

現行按揭指引,規定非本地收入人士申請按揭時,按揭成數要扣減一成,而壓力測試標準也更嚴謹。其實在此以外,非本地收入人士申請按揭,尚有其他地方要留意。

陳先生為香港永久居民,年前被公司派往內地工作,亦改由內地分公司支取人民幣薪金。陳先生的家人都在香港,子女也在港讀書,近日考慮在香港購置物業。根據現行的按揭指引,雖然陳先生的主要收入來自境外,但由於直系親屬在港,與香港有緊密聯繫,陳先生申請按揭,其實不需扣減按揭成數,而壓力測試標準亦不需收緊。

陳先生月薪為人民幣3.4萬元,折合港幣約4萬元。陳先生看中一個物業,打算借取約380萬元的按揭。以按揭年期30年,利率2.15厘計,380萬元按揭,月供為14,332元,通過壓測的收入需要在34,582元以上。

陳先生原先以為,月入4萬元,自己信貸紀錄良好、又無其他負債,應可順利通過壓力測試;但多家銀行都表示,未能批出按揭。原因在於,陳先生的合約的確顯示他月薪為3.4萬元人民幣,多家銀行亦可按現行匯率將收入折算為港幣。但計算月入時,銀行卻要扣除其稅金,再行計算,結果令陳先生大失預算。

一般香港人概念中,如果每月固定受薪,公司出糧2萬元,「月入」就是2萬元。而銀行在計算壓力測試時,也不會考慮申請人要交稅,「收入」是按稅前收入計算。但內地公司會扣除員工應付稅額再出糧,在陳先生的例子中,合約上的月薪是3.4萬元人民幣,但扣除稅金,每月打簿實際收入是2.8萬元人民幣,折合港幣略低於3.3萬元,未能通過壓測。簡單來說,多家銀行的標準都是:境外收入的證明文件如顯示稅後收入,計算收入時,便按稅後收入計算。陳先生未能通過壓測,現時仍在考慮,究竟是要另外加擔保人,抑或多付首期。

在中國大陸以外,部分國家也會有先扣稅再出糧的安排,在計算壓力測試時,收入都會以「稅後收入」為準,有關按揭申請人在部署置業時,便要小心計算。

撰文:
王永偉 按計劃執行董事
欄名: 宏觀論按
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